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Best Practices
5 idées pour valoriser votre actif immobilier grâce à la data
Best practices

5 idées pour valoriser votre actif immobilier grâce à la data

Mytraffic

Actif immobilier, Valorisation, flux piéton

Centre commercial valorisé grâce aux flux piétons

Étant donné le volume et la complexité des informations à prendre en compte, il est parfois difficile de connaître la valeur réelle d’un actif immobilier. En considérant votre actif à sa juste valeur, vous améliorerez sa gestion et pourrez en dégager un meilleur profit. La valeur d’un actif  se mesure bien sûr via les revenus qu’il dégage, mais aussi via son environnement économique et physique.

Vous pouvez considérer les données de flux piétons et véhicules comme un atout pour évaluer l’environnement économique de votre centre commercial. Quantifier et qualifier vos visiteurs sur des périodes données vous donnera l’occasion d’appuyer certains choix de votre stratégie de développement.

Vous trouverez ici 5 utilisations possibles des données de flux pour mieux valoriser votre actif immobilier, et les exemples d'applications sur la plateforme MyTraffic.

1 - Mesurer précisément le nombre de personnes qui visitent votre centre commercial

Connaître le volume moyen de visiteurs sur un centre ou une zone commerciale peut avoir plusieurs utilités. Vous pouvez par exemple :

  • Vous appuyer sur ces données pour justifier un volume de visiteurs importants, afin de valoriser un bien vacant et attirer des enseignes.
  • Utiliser cette donnée lors de vos échanges avec des locataires pour appuyer vos arguments. Vous êtes alors apte à donner des indications sur le trafic à des locataires potentiels et à réévaluer des loyers objectivement (suite à  une fluctuation de trafic par exemple).
  • Connaître les moments de forte fréquentation de votre centre commercial.
  • Vous comparer à vos concurrents.

Exemple : Fréquentation moyenne semaine après semaine : 

Intensité de fréquentation d'un centre commercial sur une année

On remarque ici une augmentation de la fréquentation à l’approche des fêtes de fin d’années.

Exemple : Fréquentation moyenne jour après jour

Intensité de fréquentation d'un centre commercial jour après jour

On peut voir ici que ce centre commercial connaît un pic de fréquentation le samedi sur une semaine type d’activité. 

Ces données  sont disponibles dans la plateforme Mytraffic, dans l’analyse “Fréquentation moyenne”.

2 - Suivre les moments de forte fréquentation et dégager des tendances

Connaître le trafic par semaine et par mois vous permettra de monitorer la performance de vos centres commerciaux, et de comparer vos performances à celles de vos concurrents. 

En dégageant des tendances de fréquentation, vous aurez une meilleure visibilité sur :

  • La saisonnalité des flux de votre centre.
  • Les résultats de vos actions marketings.
  • Les moments marquants de votre centre.

Exemple : dynamique de fréquentation entre juin et octobre 2020, à la maille mois, sous forme de graphique

Dynamique de fréquentation sur 5 mois

On voit ici une fréquentation supérieure à la moyenne de ce centre entre juillet et août, avant d’observer une fréquentation qui tend à baisser à partir de Septembre. 

Exemple : Dynamique de fréquentation entre juin et octobre 2020, à la maille mois, sous forme de tableau

Dynamique de fréquentation sur 5 mois sous forme de travaux

Vous pouvez également afficher ces données sous forme de tableau, afin d’avoir une vue précise  et chiffrée du taux de variation 

Ces graphiques sont disponibles dans la plateforme Mytraffic, dans l’analyse “Fréquentation dynamique”.

3 - Déterminer votre zone de chalandise réelle et estimer votre taux de pénétration sur cette zone

La zone de chalandise est une donnée primordiale dans la valorisation d’un actif immobilier. Elle vous permet de mieux connaître vos visiteurs, en définissant leur lieu de provenance. Vous saurez ainsi jusqu’où va l’influence de votre centre commercial. En ayant connaissance des lieux de résidence et de travail de vos visiteurs et votre taux de pénétration par commune, vous pourrez par exemple :

  • Observer les communes ou quartiers où vous avez la meilleure pénétration.
  • Évaluer les opportunités d’amélioration.
  • Mieux cibler vos campagnes marketing locales (en priorisant les communes ou quartier à pénétrer).
  • Aiguiller vos agences médias dans le choix des emplacements publicitaires de votre centre.

Exemple : Top 10 des zones de provenance des visiteurs d’un centre commercial de juin à octobre 2020

Top 10 des zones de provenance des visiteurs d'un centre commercial

On observe ici en bleu le top 10 des communes d’où viennent les visiteurs de ce centre, sur la période de juin à octobre. 

Exemple : Top 10 des communes avec les taux de pénétration les plus forts entre juin et octobre 2020

Top 10 des communes avec les taux de pénétration les plus forts

Dans la plateforme Mytraffic, les analyses “provenance” et “taux de pénétration” vous permettent d’obtenir ces informations.

4 - Déterminer les centres concurrents et la part de vos visiteurs qui s’y rendent

Quelle part des visiteurs de votre centre se rendent dans des centres concurrents ? Cette donnée est importante dans le cadre d’un développement ou d’une restructuration d’actifs. Vous pourrez ainsi connaître vos centres à très forte concurrence, et adapter vos stratégies locales (diversification de l’offre, stratégie marketing et commerciale…). 

Connaître le taux de cannibalisation entre deux centres vous aidera également à attirer des enseignes, en leur prouvant par exemple que le public touché n’est pas le même que dans un centre où elles sont déjà installées.

Exemple : Cannibalisation sur le mois d’octobre 2020 entre deux centres commerciaux

Carte des visiteurs en commun sur deux centres commerciaux

On voit ici que 22,51% des visiteurs du centre commercial A se rendent aussi au centre commercial B sur le mois d’octobre 2020. Plus ce taux est élevé, plus la concurrence est forte entre deux centres.

L’analyse “Visiteurs en commun”  dans la plateforme Mytraffic est la source de cette comparaison entre 2 centres.

5 - Comprendre les caractéristiques sociodémographiques de vos visiteurs

Le profil sociodémographique de votre clientèle est une donnée qui n’est pas toujours facile à identifier. Pour vous aider à établir des profils types, vous pouvez vous appuyer sur des informations telles que :

  • Le volume de votre marché adressable.
  • Le pouvoir d’achat de ce marché adressable.
  • L’âge et le genre de vos clients .

Mieux connaître de vos visiteurs vous permettra :

  • D'assurer la correspondance des marques de votre centre avec le profil des clients.
  • D’adapter votre discours et vos arguments pour attirer les enseignes correspondantes.
  • D’adapter votre stratégie de développement.

Exemple : Évolution du profil sociodémographique des visiteurs entre octobre 2019 et octobre 2020

Profil sociodémographique complet des visiteurs d'un centre commercial

Les données d’octobre 2020 en bleu, celles d’octobre 2019 en gris. On voit ici une baisse importante du marché adressable, mais une augmentation du pouvoir d’achat moyen par personne. 

Ici, c’est l’analyse “profil socio-démographique” qui nous permet d’obtenir ce tableau de bord.

Dans toutes les analyses disponibles sur Mytraffic, vous avez la possibilité de comparer vos données de flux avec vos centres concurrents, mais aussi de faire des comparaisons de périodes définies. 

En bref :

Les données de flux piétons et véhicules, un atout majeur dans la compréhension de l’environnement et des performances d’un centre commercial.

En étudiant les données de flux, vous aurez une meilleure visibilité sur les visiteurs de votre centre commercial. Vous serez ainsi aptes à : 

  • Mesurer le volume exact de visiteurs de votre centre.
  • Dégager des tendances de fréquentation et évaluer l’impact d’actions marketing.
  • Connaître votre zone de chalandise réelle.
  • Mesurer la pénétration de votre centre sur cette zone de chalandise.
  • Comprendre la cannibalisation avec des centres concurrents.
  • Déterminer le profil socio-démographiques de vos visiteurs.

Avec ces données en mains, vous pourrez entre autres : 

  • Ajuster vos stratégies de développement.
  • Attirer les enseignes les plus pertinentes.
  • Evaluer objectivement les loyers.
  • Améliorer et mesurer les résultats de vos actions marketings.

Vous souhaitez comprendre les flux piétons et véhicules de votre centre commercial ? Nos experts sont à votre disposition pour vous présenter notre plateforme.

Nous proposons également un baromètre gratuit de suivi de l'évolution des flux piétons dans les villes et régions de France, particulièrement intéressant en cette période de crise sanitaire.