"La carte de chaleur est devenue un indispensable pour promouvoir nos locaux en pied d'immeuble"

Primonial REIM gère 32 milliards d’euros d’encours, 61 fonds d’investissement et 1500 immeubles en Europe. Les équipes comptent plus de 400 collaborateurs localisés dans 5 bureaux en France, Allemagne, Luxembourg, Singapour et Italie.

Quels sont vos enjeux en tant que Head of Investment & Asset management ? 

Valérie Pares : Je suis en charge des investissements et de la gestion de nos actifs commerciaux. Mon objectif est premièrement d'identifier les quartiers et les High Streets les plus attractives ou à fort potentiel pour savoir où et à quel moment investir. Une fois que l'acquisition est réalisée, l'enjeu est de rentabiliser cet investissement en attirant des enseignes et marques performantes.

Pourquoi avoir fait appel à Mytraffic ?

Valérie Pares : Le pôle Retail de Primonial REIM est dédié à l'investissement dans des rues primes et les rues dont la fréquentation est en forte croissance. Il est donc indispensable pour moi de pouvoir identifier ces rues et comprendre comment leur fréquentation tend à évoluer. C'est ce qui permet d'investir au bon endroit et être certain de rentabiliser nos investissements sur le long terme.

J'avais donc besoin de données précises et visuellement parlantes afin d'identifier les villes et les quartiers les plus attractifs à la fois en France et à l'étranger.

Comment la donnée de flux vous aide-t-elle à investir dans les pieds d'immeuble des grandes métropoles ?

Valérie Pares : Grâce à la donnée historique, je parviens à identifier les tendances de fréquentation. En effet, certaines rues peuvent être connues, mais ne sont pas forcément celles avec la plus grande attractivité. Les analyses de flux me permettent de comprendre comment les rues sont fréquentées et analyser les flux pendulaires. Grâce à l'outil Mytraffic, je sais si une rue est plus fréquentée le matin, à midi, le soir, le samedi etc.

En tant qu'investisseurs les tendances nous intéressent particulièrement, car nous devons anticiper et limiter les risques liés à nos investissements. L'outil Mytraffic me permet d'avoir ces informations de façon claire et précise. Sur la plateforme, j'analyse le flux en temps réel, le flux tendanciel et cela à l'échelle des quartiers mais aussi des adresses spécifiques.

Aujourd'hui, nous possédons des actifs à travers la France et l'Europe, notamment des commerces en pieds d'immeuble dans les centres-villes de Marseille, Lyon et Bordeaux. Les données de flux permettent de savoir où investir, quand et à quel prix. Nous avons notamment acquis des locaux en pied d'immeuble à la rue Sainte-Catherine à Bordeaux et dans les rues de la République à Marseille et Lyon.

Comment parvenez-vous à convaincre les commerçants de louer vos locaux ?

Valérie Pares : Les données quantitatives m'aident à démontrer la commercialité des locaux commerciaux et leur potentiel de fréquentation. Grâce aux données qualitatives, je parviens à identifier la typologie de la clientèle qui fréquente la rue et ainsi cibler les enseignes adaptées. Grâce à la donnée de flux, nous attirons les grandes enseignes dans nos locaux en pied d'immeuble.

Mytraffic me permet de partager des données neutres et très précises avec les commerçants. Ils peuvent eux-mêmes identifier le potentiel de fréquentation des locaux et évaluer leur commercialité. Aussi, cela permet de fixer le prix des loyers et dans certains cas le renégocier.

En Mars 2022, le groupe Big Mamma a ouvert à Marseille sa plus grande trattoria de 1400 m², tous pays confondus après la Felicità à Paris. L'ouverture du restaurant a été une grande réussite et c'est la donnée Mytraffic qui nous a permis de convaincre l'enseigne. Cela a été l’un de nos projets les plus emblématiques car Big Mamma est une enseigne de destination qui apporte déjà du flux dans la rue. Convaincre Big Mamma de s'installer dans nos locaux à Marseille a été de mon point de vue l'un de mes plus grand succès.

Quelle est votre analyse préférée ? 

Valérie Pares : Nous nous appuyons fortement sur une analyse appelée "la carte de chaleur". Je l'utilise car elle me permet de me projeter sur ce qu'est la ville, comment on y circule et quels sont les quartiers qui sont importants. La carte me permet d'analyser les zones à forte fréquentation et grâce à un code couleur qui tend vers le rouge lorsque les zones sont très fréquentées.

Je parviens également à identifier les zones à fort potentiel et celles avec une fréquentation qui a eu tendance à augmenter dans les derniers mois et années. La carte de chaleur est devenue un indispensable pour promouvoir nos locaux en pied d'immeuble.

Un dernier mot ? 

Valérie Pares : Pour moi, Mytraffic est un outil essentiel à la commercialisation et la gestion des locaux commerciaux en France et en Europe. Aujourd'hui, dans le contexte de la crise sanitaire, avoir de la donnée précise et surtout objective permet de rassurer et convaincre les enseignes. Sans cette donnée, je n'aurais pas pu amener certaines marques dans les locaux vacants.