Négocier son bail commercial : le flux piéton influence les facteurs locaux de commercialité
Aujourd’hui, nous observons de plus en plus de désaccords entre les bailleurs et les enseignes au sujet des baux commerciaux. Dans le contexte de la crise sanitaire, il devient difficile pour les acteurs de l’immobilier commercial de trouver un terrain d’entente concernant les prix des loyers. En effet, les facteurs locaux de commercialité ont été fortement affectés et l'attractivité de certaines zones a évolué. C’est pourquoi, intégrer le flux piéton réel dans les facteurs locaux de commercialité devient indispensable lors des négociations.
Pourquoi intégrer le flux piéton dans la négociation des loyers commerciaux ?
Le marché de l’immobilier commercial a besoin aujourd’hui d’une réponse neutre et objective afin de faciliter les échanges entre propriétaires et enseignes. Lorsque le prix d’un loyer commercial est fixé, des facteurs locaux de commercialité sont pris en compte. Ces facteurs peuvent comprendre : l’environnement commercial, l’état du stationnement, la présence d’un réseau de transports en commun, les travaux d’urbanisme ou même la fermeture de certains commerces dans la zone. En d’autres mots, les facteurs locaux de commercialité permettent de déterminer l’attractivité commerciale d’une zone commerciale. Ces facteurs peuvent être réajustés dans le but de réévaluer le prix d’un loyer afin que celui-ci soit plus représentatif de la réalité.
Afin d’évaluer correctement l’attractivité commerciale d’un lieu, il est indispensable d’avoir le flux de chalands réel devant son emplacement. Les données de flux piéton permettent d’obtenir le flux, non seulement sur une zone commerciale mais aussi sur une adresse précise. L’outil Mytraffic, notre solution d'analyse de flux piéton, permet d’analyser la fréquentation en temps réel ainsi que les tendances à une adresse précise.
Grâce à notre expertise, nous avons constaté que le flux piéton dans un même quartier peut être totalement différent en fonction des adresses. En effet, sur 2 adresses situées à 100 m l’une de l’autre, le volume de visiteurs peut fortement varier. C’est la raison pour laquelle avoir une solution qui met en avant le nombre de visiteurs à une adresse spécifique est indispensable. Aujourd'hui, les données de flux de chalands uniquement à l'échelle d'un quartier ne suffisent plus.
L’un des autres avantages de l’intégration du flux piéton dans la négociation des loyers est la neutralité de la donnée. La mesure du flux vient apporter de l’objectivité aux discussions. Autrement dit, les données de fréquentation prennent en compte la diversité des cas. Pendant la crise sanitaire, tous les commerçants n’ont pas souffert de la même manière et de nombreuses enseignes ont réussi à résister aux multiples confinements. Mais ce phénomène ou son contraire peut seulement être prouvé de manière objective en analysant les dynamiques de flux pré et post Covid. Notre raisonnement consiste à fournir une donnée précise et intégrer l’impact des événements extérieurs.
Quels acteurs de l’immobilier commercial bénéficient de ce phénomène ?
Les commerçants : Le flux piéton est aujourd’hui un levier de négociation
Nous observons aujourd’hui chez les commerçants plusieurs cas d’usage où nos données de flux piéton sont mises en avant : lors de la signature d’un nouveau bail, lors d’un renouvellement de bail ou lors d’une négociation des clauses d’un bail existant. L’enjeu principal des commerçants est de découvrir si le prix du loyer est justifié par le nombre de visiteurs passants devant leur local commercial.
Pour les petites et moyennes enseignes, il est judicieux d’utiliser les analyses de flux piéton afin de peser dans les négociations avec les propriétaires. Pour les grandes enseignes possédant un grand réseau, ce phénomène peut devenir un réel enjeu business. En effet, l’outil Mytraffic permet de suivre et comparer les dynamiques de fréquentation piétonne sur l’ensemble du réseau. Vous pouvez donc identifier et focaliser vos efforts sur les locaux commerciaux où le flux piéton a tendance à baisser.
Exemple : Vous être Directeur de patrimoine et votre objectif est d’optimiser les coûts de votre parc immobilier. La donnée Mytraffic vous permettra d’identifier rapidement les locaux commerciaux où votre investissement n'est pas optimal. Ainsi vous pourrez contacter votre bailleur et évoquer les changements en termes d'attractivité.
Les propriétaires : Démontrer le flux de chalands réel pour justifier le prix des loyers
En tant que propriétaire, votre objectif principal est de trouver le meilleur preneur dans les meilleures conditions. Cependant, afin de mettre en avant l’attractivité d’un local commercial, il est pertinent d’avoir des données pertinentes et exactes. Cela permet de se démarquer de la concurrence et apporte de l’objectivité lors des négociations. En effet, dès lors que vous apportez une des informations actionnables et très représentative de la réalité, vous parviendrez à convaincre vos futurs locataires plus facilement.
Il est important de noter que d’une adresse à l’autre dans un même quartier, la fréquentation peut varier de 30 à 40%, voire plus. Ainsi, Il est nécessaire d’obtenir le flux piéton devant le local afin de définir le prix du loyer au mieux. En ajoutant cette précision lors de la fixation du prix, vous pourrez le revoir à la hausse ou à la baisse. C’est aujourd’hui rarement le cas et cela se fait autant au détriment des propriétaires que des locataires.
Par ailleurs, cette méthode permet d’éviter les conflits liés à la crise sanitaire. Lorsque certaines zones ont connu une baisse de leur attractivité, d’autres ont résisté et ne soufrent plus de la perte de chalands devant leurs locaux. Dans ces conditions, les facteurs locaux de commercialité doivent être examiner au cas par cas.
Mytraffic : Un fournisseur de donnée neutre et expert de l’immobilier commercial
Mytraffic est spécialisé dans les analyses de flux en France et en Europe. Au quotidien, nous aidons les enseignes et les commerçants à prendre de meilleures décisions. Nous fournissons une donnée neutre, objective et représentative de la réalité.
Aujourd’hui, nos collaborateurs, tant commerçants que bailleurs, utilisent nos données afin de négocier les clauses de leurs baux commerciaux. Notre objectif est de changer durablement le marché de l’immobilier en y apportant plus de transparence. En tant que fournisseur de données, nous présentons le flux piéton en tant que médiateur pour régler les conflits entre bailleurs et commerçants. Découvrez ici comment Mytraffic souhaite revitaliser le commerce physique.
La plateforme Mytraffic propose :
La mise en perspective du flux piéton :
Des données comparatives :
Des données de flux piéton actualisées :
