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5 idee per valorizzare i vostri Asset immobiliari grazie ai Big Data
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5 idee per valorizzare i vostri Asset immobiliari grazie ai Big Data

Mytraffic

Asset immobili, Dati di flusso, Traffico pedonale

Centre commercial valorisé grâce aux flux piétons

Dato il volume e la complessità delle informazioni da prendere in considerazione, a volte è difficile conoscere il valore reale di un asset immobiliare. Considerando il tuo asset al suo giusto valore, migliorerete la sua gestione e potrete ricavare un profitto migliore. Il valore di un bene si misura ovviamente attraverso il fatturato che genera, ma anche attraverso il suo ambiente economico e fisico.

Potete considerare i dati di traffico pedonale e veicolare come una risorsa per valutare l'ambiente economico del vostro centro commerciale. Quantificare e qualificare i tuoi visitatori in determinati periodi ti darà l'opportunità di supportare alcune scelte della vostra strategia di sviluppo.

Troverete qui di seguito 5 possibili utilizzi dei dati di flusso per valorizzare al meglio il vostro asset immobiliare, e dei casi concreti di applicazione sulla piattaforma Mytraffic.

1 - I dati di flusso pedonale per misurare con precisione il numero di persone che visitano il vostro centro commerciale

Conoscere il volume medio di visitatori di un centro o di una zona commerciale può avere diverse utilità. Potete ad esempio:

  • Affidarvi a questi dati per giustificare un volume di visitatori importante, al fine di promuovere una vetrina sfitta e attirare nuove insegne retail.
  • Utilizzare questi dati durante le vostre discussioni con i locatari per supportare i vostri argomenti e mettere in avanti uno dei principali fattori di commercializzazione. Sarete quindi in grado di dare indicazioni sul traffico ai dei potenziali locatari e di rinegoziare gli affitti oggettivamente (a seguito di una fluttuazione del traffico ad esempio).
  • Conoscere i momenti di forte frequentazione del vostro centro commerciale.
  • Compararvi ai vostri concorrenti.

Esempio: intensità di frequentazione giorno dopo giorno:

Grafico intensità di frequentazione giorno doppo giorno

Qui possiamo vedere che questo centro commerciale registra un picco di presenze il sabato durante una settimana tipo di attività.

Questi dati sono disponibili sulla piattaforma Mytraffic, nell'analisi "Intensità di traffico".

2 - I dati di flusso pedonale per monitorare i momenti di forte frequentazione e identificare le tendenze

Conoscere il traffico per settimana e per mese vi permetterà di monitorare le performance dei vostri centri commerciali e confrontarle con quelle dei vostri competitor.

Identificando le tendenze di frequentazione, avrete una migliore visibilità su:

  • La stagionalità dei flussi del vostro centro
  • I risultati e ROI delle vostre azioni di marketing
  • I più significativi del vostro centro

Esempio: dinamica di frequentazione tra giugno e ottobre 2020, al mese, sotto forma di grafico

Grafico dinamica di frequentazione

Qui osserviamo una presenza sopra la media in questo centro tra luglio e agosto, prima di constatare una frequenza che tende a diminuire da settembre.

Esempio: Footfall dinamico tra giugno e ottobre 2020, dettaglio mensile, su forma di tabella

Tabella footfall dinamico

Potete ugualmente visualizzare questi dati sotto forma grafico interattivo, in modo da avere una visione precisa e cifrata del tasso di variazione.

Questi grafici sono disponibili sulla piattaforma Mytraffic, nell'analisi KPI "Footfall Dinamico".

3 - I dati di Footfall per determinare il vostro bacino di utenza reale e stimare il tasso di penetrazione in quest'area

Il bacino di utenza è un fattore essenziale nella valorizzazione di un bene immobiliare. Vi permette di conoscere meglio i vostri visitatori, definendone il luogo di provenienza. Questo vi aiuterà a capire fino a dove arriva l'influenza del vostro centro commerciale. Conoscendo i luoghi di residenza e di lavoro dei vostri visitatori e il vostro tasso di penetrazione per comune, potrete ad esempio:

  • osservare le città o i quartieri nei quali avete la migliore penetrazione.
  • valutare le opportunità di miglioramento.
  • indirizzare meglio le vostre campagne di marketing locali (dando priorità ai comuni o ai quartieri da penetrare).
  • guidare le vostre agenzie media nella scelta delle migliori location pubblicitarie per il vostro centro.

Esempio: TOP 10 aree di provenienza visitatori di un centro commerciale (Giugno/Ottobre 2020)

aree di provenienza visitatori di un centro commerciale

Qui in blu, possiamo osservare la TOP 10 dei comuni da cui provengono i visitatori di questo centro, nel periodo da giugno a ottobre.

Esempio: Top 10 comuni con i tassi di penetrazione più elevati tra giugno e ottobre 2020

communi con i tassi di penetrazione plù elevati

Nella piattaforma Mytraffic le analisi di “provenienza” e “tasso di penetrazione” consentono di ottenere queste informazioni :

4 - I dati di Footfall per determinare quali sono i centri concorrenti e la percentuale di visitatori che vi si recano.

Quale percentuale di visitatori del vostro centro va anche in dei centri concorrenti? Questo dato è importante nel contesto di uno sviluppo o di una ristrutturazione di attivi. Potrete così conoscere i vostri centri a forte concorrenza e adattare le vostre strategie locali (diversificazione dell'offerta, strategia di marketing e vendita, ecc.).

Conoscere il tasso di cannibalizzazione tra due centri vi aiuterà anche ad attirare delle insegne retail, ad esempio mostrando loro che il vostro bacino d’utenza reale non è lo stesso di quello di un centro in cui sono già presenti.

L'analisi di "cannibalizzazione" nella piattaforma Mytraffic è la fonte di questo confronto tra 2 centri.

5 -  I dati di traffico pedonale per comprendere le caratteristiche socio-demografiche dei vostri visitatori

Il profilo socio-demografico dei vostri clienti è un dato non sempre facile da identificare. Per aiutarvi a stabilire dei cluster di riferimento e profili tipo, potete fare affidamento su informazioni come:

  • il volume del vostro mercato totale indirizzabile
  • il potere d'acquisto di questo mercato indirizzabile
  • l'età, il numero di nuclei familiari e il sesso dei tuoi clienti

Conoscere meglio le caratteristiche dei vostri visitatori vi permetterà di:

  • garantire la corrispondenza delle insegne del vostro centro con il profilo dei clienti
  • adattare il vostro discorso e le argomentazioni per attirare brand e Retailers corrispondenti
  • adattare la vostra strategia di sviluppo

Esempio: Evoluzione del profilo socio-demografico dei visitatori tra Ottobre 2019 e Ottobre 2020

profilo socio-demografico del visitatori

I dati di Ottobre 2020 in blu, quelli di Ottobre 2019 in grigio. Qui vediamo un calo significativo del mercato indirizzabile, ma un aumento del potere d'acquisto medio per persona.

Qui, vediamo quindi l'analisi del "profilo socio-demografico" che ci permette di ottenere questo Dashboard.

In tutte le analisi disponibili su Mytraffic, avrete la possibilità di comparare i vostri dati di flusso con quelli dei vostri centri competitors, ma anche di fare confronti su periodi definiti.

In sintesi

I dati di traffico pedonale e veicolare, una risorsa cruciale per comprendere l'ambiente e le performance di un centro commerciale.

Studiando i dati di flusso, avrete una migliore visibilità sui visitatori del vostro centro commerciale. Così facendo, potrete :

  • misurare il volume esatto di visitatori del vostro centro.
  • identificare le tendenze di frequentazione e valutare le ROI e l'impatto delle azioni di marketing.
  • conoscere il vostro bacino di utenza reale.
  • misurare la penetrazione del vostro centro su questo bacino di utenza.
  • comprendere la cannibalizzazione con i centri concorrenti.
  • determinare il profilo socio-demografico dei vostri visitors.

Con questi dati in mano, tra le altre cose, potrete :

  • Ottimizzare le vostre strategie di sviluppo.
  • Attira brand e Retailers più rilevanti.
  • Rinegoziare oggettivamente gli affitti.
  • Migliorare e misurare i risultati delle vostre azioni di marketing.

Desiderate capire i flussi pedonali e veicolari nel vostro Centro Commerciale? Richiedi una demo.