Mytraffic nous permet de réduire notre risque lors de nouvelles acquisitions.

F&A est un Asset Manager spécialisé en immobilier de commerce. L'entreprise a plus de 650 millions d'€ d'actifs sous gestion. Son activité consiste à accompagner des investisseurs institutionnels ou de gros Family Office dans leur stratégie d'investissement en immobilier de commerce. Le Fonds High Street Retail est le client historique de l'entreprise. Le fonds est dédié aux commerces en pied d'immeuble, aujourd'hui, il compte plus de 150 boutiques dans plus de 25 villes en France.

Pouvez-vous présenter votre rôle au sein de l'entreprise ?

Gaëtan Grelaud : Je suis directeur des investissements chez F&A depuis 2017. Ma mission est d'investir pour le compte de nos investisseurs sur la classe d'actifs commerce.

Pourquoi avez-vous choisi Mytraffic ?

Gaëtan Grelaud : Avant Mytraffic, nos équipes s'intéressaient à la donnée de flux piéton. Cependant, plusieurs types de technologies existent : GPS, données mobiles, comptage manuel, etc. Notre objectif était de trouver la technologie la plus précise et la plus complète. Selon nous, la source de donnée que propose Mytraffic était la plus adaptée à nos besoins. En effet, avec nos activités en centre-ville, il est indispensable pour nous d'avoir une précision à quelques mètres seulement de nos adresses.

Après avoir comparé la donnée avec plusieurs de vos concurrents, il nous a semblé que la donnée Mytraffic était la plus fiable et la plus représentative. Il était également pertinent pour nous d'utiliser cette donnée puisque de plus en plus d'acteurs du marché l'utilisent et parlent donc le même langage.

Pourquoi votre département investissement a-t-il besoin de notre donnée ?

Gaëtan Grelaud : Le marché du commerce, et particulièrement celui du pied d'immeuble, est très opaque. Il est assez compliqué d'obtenir de la data sur nos concurrents et sur le marché en lui-même. C'est pourquoi la donnée de flux est cruciale pour nous. C'est un outil de pilotage et de connaissance de notre patrimoine.

Pour le département investissement, le flux piéton permet de comprendre le flux à une adresse et le comparer à d'autres actifs en amont d'une acquisition. L’idée est d’analyser le potentiel locatif d’un emplacement en fonction du flux constaté (que l’on compare aux autres adresses que l’on gère), mais aussi en fonction de la dynamique (croissance ou décroissance du trafic sur les dernières années).

Et vos équipes Asset Management ?

Gaëtan Grelaud : Pour les équipes Asset Management, la donnée de flux permet de développer un argumentaire marketing dans le cadre de commercialisations de locaux vacants. La donnée de flux, et notamment l’historique de fréquentation, permet aussi de « rationaliser » certains échanges entre locataires et bailleurs.

Pour fixer les prix des loyers, il est utile de pouvoir se référer à une donnée neutre et objective.

Pouvez-vous nous donner un exemple où la donnée Mytraffic vous a permis d'investir au bon endroit ?

Gaëtan Grelaud : La donnée de flux nous permet de confirmer ou d'invalider un sentiment qu'on a sur une adresse. En amont d'un investissement, Mytraffic est l'outil qui nous permet d'apporter des chiffres à nos intuitions et de prendre des décisions factuelles.

Par exemple, nous avons analysé le flux sur le boulevard Jean Jaurès à Boulogne Billancourt. Le boulevard ne fait pas partie des artères commerçantes les plus souvent citées par les investisseurs. Mais avec Mytraffic, on a pu constater que cette artère était l'une des plus résilientes et intéressantes en matière de flux. Aujourd'hui, grâce à cette donnée, nous sommes actuellement en train d'acquérir 3 boutiques en pied d'immeuble sur ce boulevard. Mytraffic nous permet de réduire notre risque lors de nouvelles acquisitions.

Vous utilisez aussi la donnée Mytraffic pour vos études de marché destinées aux investisseurs. Pouvez-vous nous en dire plus ?

Gaëtan Grelaud : F&A Asset Management se sert des analyses pour enrichir sa base de données et établir une vision de marché. Nous couplons nos données avec celles de Mytraffic afin de produire des études complètes : baromètres, classements des villes où investir, etc. Des critères tels que le flux piéton, la vacance commerciale ou encore la présence d'un panel d'enseigne sont utilisés pour évaluer l'attractivité commerciale de certaines villes et rues en France.

Ces données nous permettent d'écarter certaines villes ou d'y établir un rapport qualité/prix. Grâce aux données de fréquentation, on identifie les villes qui ont une forte attractivité commerciale et où le prix des loyers est en accord avec le niveau de flux.

Quelles tendances avez-vous réussi à identifier grâce à la donnée de flux ?

Gaëtan Grelaud : En suivant attentivement les données de notre patrimoine, nous avons réussi à identifier certaines grandes tendances de fréquentation plus tôt que d'autres acteurs du marché. Notamment au début de la crise sanitaire, nous avons constaté immédiatement que les artères de proximité et les petites rues commerçantes résistaient mieux.

Début 2022, on a également observé que les touristes revenaient à Paris et que les flux ont réaugmenté. Dès début janvier, cette tendance est apparue. Or, les études et la presse nationale ont commencé à remonter cette information au printemps 2022. Mytraffic permet d'anticiper les tendances et d'avoir des mois d'avance sur le reste du marché.

Quels sont les retours de vos clients ?

Gaëtan Grelaud : Nous constatons que parmi les enseignes, les investisseurs et nos concurrents, le flux est devenu un sujet de discussion habituel. Il y a 5 ans par exemple, parler du flux n'était pas une habitude. Aujourd'hui, il y a une crédibilisation de notre discours, car tout le monde parle le même langage.

Quelles analyses utilisez-vous le plus ?

Gaëtan Grelaud : Les données de flux annualisées et normalisées sont celles qui nous servent le plus au quotidien. La fréquentation moyenne à l'année nous permet de d'appréhender la valeur d'une adresse en fonction du flux.

Concernant les fonctionnalités, la plateforme propose un module qui nous permet de comparer le flux à plusieurs adresses de façon simultanée. C'est un module ergonomique et adapté à un usage investisseur. Cela nous permet à la fois de suivre l'évolution du flux sur notre patrimoine et également d'analyser la fréquentation sur de nouvelles adresses.