Welchen Einfluss hatte Sheins Eröffnung im BHV Le Marais auf den Fußgängerverkehr?
In der Woche nach der Eröffnung von Shein am 5. November 2025 im BHV Le Marais stieg der Fußgängerverkehr zum Pariser Kaufhaus um 11,8%, und schätzungsweise 50.000 Besucher kamen speziell für das neue Geschäft. Bis Dezember war das Besucheraufkommen im Vergleich zum Vorjahr um 6,5% gesunken — mehr als das Dreifache des Rückgangs der Konkurrenz.
Die Daten sprechen für sich: Ein neuer Mieter kann den Fußgängerverkehr schnell und genauso schnell in die falsche Richtung lenken. Für Gewerbeimmobilienexperten, die Entscheidungen über den Mietermix treffen, lohnt es sich, den Fall BHV eingehend zu untersuchen.
Was ist eigentlich passiert, als Shein im BHV Le Marais eröffnete?
Am 5. November 2025 eröffnete Shein seinen weltweit ersten festen Einzelhandelsstandort im BHV Le Marais, dem Pariser Kaufhaus der Groupe SGM von Frédéric Merlin. Die Eröffnung erregte sofortige Aufmerksamkeit der Medien, was teilweise auf die Neugier der Verbraucher und teilweise auf die Kontroverse um die Fast-Fashion-Praktiken und Arbeitsbedingungen der Marke zurückzuführen war.
Die vor, während und nach der Eröffnung gemessenen Fußgängerdaten von MyTraffic zeigen, dass das Geschäft kurzfristig einen messbaren Anstieg verzeichnete. In der Woche nach der Eröffnung verzeichnete BHV Le Marais einen Anstieg des Fußgängerverkehrs um 11,8% im Vergleich zum Vorjahr. Dies entspricht den Schätzungen der Presse, dass rund 50.000 Besucher speziell wegen Shein anreisen (Quelle: CBNews). Zum Vergleich: Im gleichen Zeitraum des Jahres 2024 war der Fußgängerverkehr um 5,21% gesunken, was die Trendwende im Jahr 2025 umso markanter machte.
Diese Umkehrung hielt jedoch nicht an.
Wie hat Sheins Eröffnung das Profil der Besucher von BHV verändert?
Der Anstieg des Fußgängerverkehrs war real. Was sich parallel dazu geändert hat, verrät jedoch genauso viel darüber, was Shein Die Eröffnung hat BHV als Marke tatsächlich gescherzt.
Zwischen Oktober und November 2025 sank das durchschnittliche jährliche Haushaltseinkommen der Besucher des BHV Le Marais laut der soziodemografischen Analyse von MyTraffic von 48.500€ auf 47.050€. Diese Veränderung ist auf eine deutliche Veränderung der Einkommensverteilung der Besucher zurückzuführen: Der Anteil der Besucher, die zwischen 30.000€ und 45.000€ pro Jahr verdienen, stieg im gleichen Zeitraum von 36,7% auf 40,9%.
Besucher kamen auch von weiter her. Der Anteil der Menschen, die mehr als 2 km vom Geschäft entfernt wohnen, stieg von 33,6% im Oktober auf 35,1% im November. Dies ist ein Zeichen dafür, dass Sheins Eröffnung das Einzugsgebiet von BHV vorübergehend erweiterte und Besucher anzog, die BHV normalerweise nicht als Reiseziel betrachten würden. Die durchschnittliche Besuchsdauer blieb konstant bei 35 Minuten, was darauf hindeutet, dass sich die neuen Besucher, sobald sie das Geschäft betreten hatten, in Bezug auf die aufgewendete Zeit ähnlich verhielten wie die Stammkunden.
Aus diesen Daten ergeben sich zwei Schlussfolgerungen. Erstens zog Shein zunehmend Besucher an, die sich demografisch von der bestehenden Basis von BHV unterschieden. Zweitens kamen diese Besucher einmal, für Shein, nicht für BHV.
Hatten die Auswirkungen auf den Fußgängerverkehr von Dauer?
Nein. Die Dezember-Daten sind eindeutig.
Im Vergleich von Dezember 2024 mit Dezember 2025 verzeichnete BHV Le Marais einen Rückgang des Fußgängerverkehrs um 6,51% Im gleichen Zeitraum verzeichneten die wichtigsten Pariser Konkurrenten des Ladens, darunter Le Printemps Haussmann, Galeries Lafayette und La Samaritaine, einen durchschnittlichen Rückgang der Besucherzahlen um lediglich 2,0% (Quelle: Mein Verkehr).
Die Eröffnung von Shein führte zu einem Anstieg von rund drei Wochen und beschleunigte dann einen Rückgang, der den breiteren Markt um mehr als drei Prozentpunkte übertraf.
Was erzählten die Umsatzdaten eine andere Geschichte?
Das Bild des Fußgängerverkehrs war schlecht. Das Umsatzbild war schlechter.
Laut Gewerkschaftsquellen, zitiert von Neomag (30. Januar 2026) würde der Umsatz von BHV Le Marais bis Ende 2025 kaum 70% seiner Jahresziele erreichen. Berichten zufolge fiel die durchschnittliche Warenkorbgröße nach der Eröffnung von Shein von 65€ auf 43€.
Mehr Besucher, niedrigere Durchschnittsausgaben pro Besucher und verfehlte Umsatzziele. Diese Kombination ist kein Gewinn für einen Mietermix. Es ist ein Problem bei der Markenpositionierung.
Noel Zierski, ehemaliger CEO von Intermarché und ehemaliger Geschäftsführer von BNP Paribas, analysierte die Entscheidung öffentlich auf LinkedIn und hielt seine Einschätzung nicht zurück:
„Die Entscheidung, Shein in die von der Groupe SGM betriebenen Geschäfte einzuführen, erweist sich als schwerwiegender strategischer Fehler. Partnermarken haben das Schiff verlassen und waren nicht bereit, die Änderung der Positionierung der Geschäfte, in denen Shein untergebracht ist, zu unterstützen. Dadurch entstand in den Köpfen der Verbraucher eine riesige Kluft zwischen Premium- und Luxusmarken und der „billigen“ und umstrittenen Marke, für die Shein steht.“
Zierskis Analyse geht noch weiter. Er stellt fest, dass der Medienskandal, der durch Sheins Ankunft bei BHV Le Marais und gleichzeitig in sieben ehemaligen Galeries Lafayette-Geschäften in regionalen französischen Städten ausgelöst wurde, den Zusammenbruch der Partnerschaft zwischen der Groupe SGM und der Groupe Galeries Lafayette beschleunigt hat. Er weist auch auf strukturelle finanzielle Folgen hin: Die Caisse des Dépôts-Gruppe, von der erwartet worden war, dass sie der Groupe SGM beim Erwerb des BHV-Marais-Gebäudes helfen würde, zog sich zurück, sobald die Shein-Partnerschaft bekannt wurde.
Der Deal wurde schließlich vom kanadischen Fonds Brookfield gewonnen, der plant, die beiden obersten Stockwerke des Gebäudes in ein Luxushotel umzuwandeln. BHV wird nun voraussichtlich seine Verkaufsfläche um 40% reduzieren, um die Jahresmiete auf rund 9 Millionen Euro zu senken (Quelle: La Lettre).
Was sagt uns der Fall Shein über den Mietermix und die Kundenfrequenz?
Der Fall BHV ist eine nützliche Korrektur einer der häufigsten Annahmen im Bereich Gewerbeimmobilien: dass ein bekannter neuer Mieter immer gut für einen Vermögenswert ist.
Untersuchungen des International Council of Shopping Centers (ICSC) zeigen durchweg, dass Mieterentscheidungen verankern gehören zu den wichtigsten Variablen für die langfristige Leistung eines Einkaufszentrums, nicht nur für den Fußgängerverkehr, sondern für das gesamte Mieter-Ökosystem. Wenn ein neuer Anker die wahrgenommene Positionierung einer Immobilie verändert, bewerten bestehende Mieter ihre eigene Präsenz neu. Premium- und mittelständische Marken, die in einem Bereich tätig sind, in dem heute eine umstrittene Fast-Fashion-Marke vertreten ist, stehen vor einem Markenverbandsproblem, für das sie sich nicht angemeldet haben.
Die BHV-Daten veranschaulichen genau diese Dynamik. Die Eröffnung zog ein neues Besuchersegment mit niedrigerem Einkommen an. Berichten zufolge sind einige der Premium-Marken, die das Angebot von BHV geprägt haben, gegangen. Der Besucheranstieg war real, aber nur vorübergehend, und die damit verbundenen neuen Besucher konnten die Ausgaben des traditionellen Kundenstamms von BHV nicht ersetzen.
Daraus ergeben sich für Gewerbeimmobilienteams drei Lehren:
Das Volumen des Fußgängerverkehrs und die Qualität des Fußgängerverkehrs sind unterschiedliche Kennzahlen. Ein Anstieg des Traffics um 12% bedeutet wenig, wenn die durchschnittliche Warenkorbgröße um 34% sinkt. Die Besucher, die wegen Shein kamen, waren nicht die Besucher, die die Wirtschaft von BHV stützen.
Entscheidungen über den Mietermix wirken sich auf die Markenwahrnehmung im gesamten Objekt aus. Wenn Sie einen Mieter hinzuziehen, der sich außerhalb Ihrer Position befindet, fügen Sie nicht nur Besucher hinzu. Sie senden ein Signal an alle anderen Mieter im Gebäude und an die Kunden, die die Identität Ihres Objekts definiert haben.
Der Zeitpunkt des Aufpralls entspricht nicht der Dauer des Aufpralls. Die Eröffnungswoche ist der am leichtesten zu messende Moment. Im Sechsmonatsfenster zeigen sich die wahren strategischen Konsequenzen.
Wie sollten Gewerbeimmobilienteams die Auswirkungen von Mieterentscheidungen verfolgen?
Die BHV-Analyse basiert auf Messungen des Fußgängerverkehrs, die vor, während und nach der Eröffnung durchgeführt wurden, in Kombination mit soziodemografischen Besucherprofilen, Einzugsgebietsanalysen und Wettbewerbsbenchmarking. Jede dieser Datenschichten erzählt einen anderen Teil der Geschichte. Zusammen ergeben sie ein vollständiges Bild davon, wie sich eine Mieterentscheidung tatsächlich auf eine Immobilie ausgewirkt hat.
Für Gewerbeimmobilien Teams, die Vermögenswerte mit mehreren Ankern verwalten, ist nicht optional, diese Art von Daten systematisch zu verfolgen. Mieterentscheidungen werden langsam getroffen, aber ihre Auswirkungen zeigen sich innerhalb weniger Wochen in den Daten. Es ist zu langsam, auf Jahresberichte zu warten, um zu verstehen, wie sich eine Neueröffnung auf Ihr Besucherprofil und Ihre Wettbewerbsposition ausgewirkt hat.
MyTraffic bietet Vermögensverwalter Zugriff auf Fußgängerdaten in Echtzeit, soziodemografische Besucherprofile, Kartierungen von Einzugsgebieten und Wettbewerbsbenchmarking in Frankreich und acht anderen europäischen Ländern, die mehr als 10 Millionen analysierte Standorte mit einer Genauigkeit von 10 Metern abdecken. Wenn Sie ein Einkaufszentrum oder ein Kaufhaus leiten und die tatsächlichen Auswirkungen Ihres aktuellen oder geplanten Mietermixes verstehen möchten, steht Ihnen diese Analyse vor und nach jeder Entscheidung zur Verfügung.
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Häufig gestellte Fragen
Wie stark hat der Fußgängerverkehr im BHV Le Marais nach der Eröffnung von Shein zugenommen?
In der Woche nach der Eröffnung von Shein am 5. November 2025 verzeichnete BHV Le Marais einen Anstieg des Fußgängerverkehrs um 11,8% im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Jahres 2024. Schätzungen zufolge kamen rund 50.000 Besucher speziell wegen des neuen Shein-Geschäfts (Quellen: MyTraffic, CBNews).
Hat der Fußgängerverkehr im BHV Le Marais zuletzt nach der Eröffnung von Shein zugenommen?
Nein. Der anfängliche Anstieg beschränkte sich auf etwa drei Wochen nach der Eröffnung. Im Dezember 2025 verzeichnete BHV Le Marais im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang des Fußgängerverkehrs um 6,51%, verglichen mit einem Rückgang von 2,0% in vergleichbaren Pariser Kaufhäusern wie den Galeries Lafayette, Le Printemps Haussmann und La Samaritaine (Quelle: MyTraffic).
Wie hat sich Sheins Eröffnung auf das Besucherprofil von BHV Le Marais ausgewirkt?
Das durchschnittliche jährliche Haushaltseinkommen der BHV-Besucher sank zwischen Oktober und November 2025 von 48.500€ auf 47.050€. Der Anteil der Besucher, die zwischen 30.000€ und 45.000€ pro Jahr verdienen, stieg von 36,7% auf 40,9%. Der Anteil der Besucher, die mehr als 2 km zurücklegten, um das Geschäft zu erreichen, stieg ebenfalls von 33,6% auf 35,1% (Quelle: MyTraffic).
Was ist mit den Einnahmen von BHV Le Marais nach der Eröffnung von Shein passiert?
Laut von Neomag gemeldeten Gewerkschaftsquellen (Januar 2026) würde der Umsatz von BHV Le Marais bis Ende 2025 nur etwa 70% seiner Jahresziele erreichen. Berichten zufolge fiel die durchschnittliche Warenkorbgröße nach der Eröffnung von Shein von 65€ auf 43€, was darauf hindeutet, dass die von Shein generierten neuen Besucher deutlich weniger ausgaben als der traditionelle Kundenstamm von BHV.
Welche Tools können Gewerbeimmobilienteams verwenden, um die Auswirkungen der Mieter auf den Fußgängerverkehr zu messen?
Plattformen für Fußgängeranalysen wie MyTraffic ermöglichen es Vermögensverwaltern, die Trends der Fußgängerströme vor und nach Mieteröffnungen zu verfolgen, soziodemografische Profile der Besucher zu analysieren, Veränderungen im Einzugsgebiet zu kartieren und die Leistung mit konkurrierenden Anlagen zu vergleichen. Auf diese Weise ist es möglich, die tatsächlichen Auswirkungen einer Entscheidung über den Mietermix innerhalb weniger Wochen nach einer Eröffnung zu messen, anstatt auf die jährlichen Finanzergebnisse zu warten.
