Wie Mobilitätsdaten das Besucherverhalten bei Gewerbeimmobilien aufdecken

Was ist die Zukunft von Gewerbeimmobilien? Wer besucht heute Einkaufszentren und warum?
Diese Fragen sind für Einzelhändler, Vermieter, Investoren und Vermögensverwalter, die sich in einem tiefgreifend veränderten Markt zurechtfinden, von zentraler Bedeutung geworden.

Laut Knight Franks Einblick in den globalen Immobilienmarktgehören die europäischen Märkte nach wie vor zu den größten grenzüberschreitenden Kapitalquellen, angetrieben von Investmentmanagern, Institutionen und Private-Equity-Fonds. Die Herausforderung besteht jedoch nicht mehr nur darin woher Kapital fließt, aber wie Anlageentscheidungen getroffen werden in einem Kontext, der von hybrider Arbeit, sich verändernden Konsumgewohnheiten und einer zunehmend selektiven Erholung der Kundenfrequenz geprägt ist.

In diesem neuen Umfeld reichen traditionelle Indikatoren wie Demografie oder historische Leistung nicht mehr aus. Verstehen echtes Besucherverhalten, wer kommt, wie oft, für wie lange und zu welchem Zweck, ist zu einem wichtigen Unterscheidungsmerkmal geworden, wenn es darum geht, widerstandsfähige Anlagen zu identifizieren, den Mietermix zu optimieren und die Nachfrage zu antizipieren. An dieser Stelle verändern Mobilitätsdaten die Art und Weise, wie Entscheidungen über Gewerbeimmobilien getroffen werden.

Mit Besuchereinblicken neue Maßstäbe

Das Besucherverhalten ist keine Blackbox mehr. Mit fortschrittlichen Location Intelligence-Tools wie Geoblink by MyTraffic, Einzelhändler und Immobilienakteure erhalten jetzt einen klaren, dynamischen Überblick darüber, wie Menschen mit einem Gewerbegebiet interagieren.

Mit Visitor Insights können Benutzer analysieren, wer einen bestimmten Ort besucht, woher diese Besucher kommen, wo sie leben und arbeiten und wie sie sich vor, während und nach ihrem Besuch verhalten. Diese Analyse kann nicht nur auf eigene Anlagen angewendet werden, sondern auch auf umliegende Gebiete und konkurrierende Standorte — besonders relevant für Einkaufszentren, Fachmarktzentren und Einkaufsstraßen.

Anstatt sich auf Annahmen zu verlassen, hilft dieser Ansatz den Entscheidungsträgern, ihre wahre Einzugsgebiete, verstehen die detaillierten Profile ihrer Besucher und verfolgen, wie sich diese Muster im Laufe der Zeit entwickeln. Es bietet auch wertvolle Antworten auf strategische Fragen wie:

• Wie weit Besucher bereit sind zu reisen
• Ob Besuche mehr oder weniger häufig werden
• Wie sollte die Marketingreichweite definiert werden?
• Wie sich der Wettbewerb auf die Besucherzahl auswirkt

Durch die Anwendung von Big-Data-Techniken und fortschrittlichen Analysen werden vollständig anonymisierte GPS-Daten in hochgranulare Mobilitätsinformationen umgewandelt, die wöchentlich aktualisiert werden und auf Stundenebene verfügbar sind. Das Ergebnis ist ein kontinuierlich aktualisiertes Verständnis des Besucherverhaltens, das die reale Nutzung widerspiegelt und keine statischen Momentaufnahmen.

Warum die Überwachung des Besucherverhaltens jetzt wichtig ist

Im heutigen Umfeld von Gewerbeimmobilien ist das Verständnis des Besucherverhaltens keine „nette Sache“ mehr, sondern unerlässlich. Veränderungen der Arbeitsmuster, Lebensgewohnheiten und Konsumrhythmen haben grundlegend verändert, wann, warum und wie Menschen Gewerbeflächen besuchen.

Die wichtigsten Fragen gehen heute weit über einfache Besucherzahlen hinaus und konzentrieren sich stattdessen auf den Hauptzweck von Besuchen, ob Einkaufen, Arbeit, Freizeit oder Dienstleistungen, wie sich das Besucherverhalten im Vergleich zu vor sechs Monaten oder einem Jahr entwickelt hat, ob Einzugsgebiete expandieren, schrumpfen oder sich verlagern, wie sich Vermögenswerte oder Geschäfte innerhalb eines Netzwerks gegenseitig kannibalisieren und welche konkurrierenden Marken die Besucher ebenfalls besuchen.

Wenn Einzelhändler und Immobilienakteure klare Antworten auf diese Fragen haben, können sie von reaktiven Entscheidungen zu proaktiven Strategien übergehen. Besucherinformationen geben nicht nur Aufschluss darüber, wie oft die Besucher einen Bereich besuchen, sondern auch, wie lange sie dort bleiben. Dies sind wichtige Informationen für die Optimierung von Ladenformaten, Mietermix, Öffnungszeiten, Personalbestand und sogar zukünftigen Anschaffungen von Vermögenswerten.

In einem Markt, in dem die Leistungsunterschiede zwischen den Standorten immer größer werden, ermöglicht die Fähigkeit, das Besucherverhalten kontinuierlich zu überwachen, es den Interessengruppen zu ermöglichen, sich schnell anzupassen, Risiken zu reduzieren und mit Zuversicht zu investieren.

Wie der Wettbewerb das Besucherverhalten auf lokaler Ebene beeinflusst

Anstatt einfach nur Konkurrenten in der Nähe zu identifizieren, müssen Einzelhändler und Immobilienakteure jetzt verstehen, wie der Wettbewerb die Einzugsgebiete aktiv verändert und die Besuche auf die Standorte verteilt.

Visitor Insights ermöglicht es zu analysieren, wie konkurrierende Vermögenswerte die Besucherdynamik beeinflussen, indem aufgedeckt wird, woher Besucher kommen, welche anderen Marken sie häufig besuchen und wie die Besuche zwischen den Standorten aufgeteilt werden. Auf diese Weise können Einzelhändler nicht nur direkte Wettbewerber identifizieren, sondern auch ergänzende Marken, die ähnliche Kundenprofile aufweisen.

Durch die Analyse des Besucherverhaltens der Wettbewerber können Entscheidungsträger feststellen, welche Marken den Traffic steigern, welche Standorte sich in ihren Einzugsgebieten überschneiden und wo innerhalb ihres eigenen Netzwerks Kannibalisierung auftreten kann. Diese Erkenntnisse unterstützen fundiertere Entscheidungen in Bezug auf Ladeneröffnungen, Verlagerungen und Portfoliooptimierung und helfen Unternehmen dabei, sich strategisch innerhalb wettbewerbsfähiger kommerzieller Ökosysteme zu positionieren und nicht isoliert.

Die Zukunft der Einkaufszentren: von Einzelhandelszielen bis hin zu Zentren mit gemischter Nutzung

Die Zukunft von Einkaufszentren wird zunehmend von einem sich ändernden Besucherverhalten und sich ändernden Nutzungsmustern geprägt. Jüngsten Analysen von Kearney zufolge werden Gewerbeimmobilien immer kundenorientierter, nicht weil sie sich auf traditionelle Ankermieter verlassen, sondern indem sie darauf reagieren, wie Menschen physische Räume tatsächlich nutzen.

Einkaufszentren und Fachmarktzentren verwandeln sich zunehmend in gemischt genutzte Ziele, die Einzelhandel mit Dienstleistungen, Freizeit und Annehmlichkeiten des täglichen Bedarfs verbinden. Viele dienen heute als lokale Knotenpunkte und integrieren neben traditionellen Einzelhandelsangeboten auch Sportanlagen, Gesundheitsdienste, Verwaltungsfunktionen und Restaurants.

Es reicht nicht mehr aus, die Demografie der umliegenden Bevölkerung zu verstehen. Was zählt, ist, wie die Besucher täglich, wöchentlich und monatlich mit diesen Räumen umgehen. Die Überwachung der Besuchshäufigkeit, der Verweildauer und der Spitzenzeiten ermöglicht es den Managern von Einkaufszentren, Zeitfenster mit schlechter Leistung zu identifizieren, die Relevanz der Mieter zu beurteilen und den Mietermix an die tatsächliche Nachfrage anzupassen. Durch die Analyse von Besucherprofilen und Mobilitätsmustern können Vermieter und Einzelhändler sicherstellen, dass ihre Gewerbeflächen die richtigen Zielgruppen ansprechen, im Laufe der Zeit relevant bleiben und sich schnell an Veränderungen im Verbraucherverhalten anpassen.