So wählen Sie die richtigen Einkaufszentren für Ihre Einzelhandelsexpansion aus

Das richtige Einkaufszentrum ist nicht das größte, sondern das, in dem Ihr bestimmter Kunde bereits einkauft. Besucherzahl, Verweildauer und Besucherdemografie sagen Ihnen jeweils etwas anderes aus. Zusammen teilen sie Ihnen mit, ob Sie den Mietvertrag unterschreiben müssen.

Aroma-Zone plant, 2026 mehrere neue Standorte zu eröffnen. Wir haben die drei Einkaufszentren, die in die engere Wahl kamen, einer vollständigen Standortanalyse unterzogen (Besucherzahl, Verweildauer, demografische Anpassung und saisonales Risiko), um anhand der Daten genau zu zeigen, wie diese Entscheidung getroffen wird.

Warum macht die Auswahl eines Einkaufszentrums den Erfolg oder Misserfolg einer Einzelhandelsexpansion?

Eine schlechte Standortwahl ist der häufigste und teuerste Fehler im stationären Einzelhandel. Laut dem International Council of Shopping Centers (ICSC) sinken die Konversionsraten bei Fachhändlern, die an Standorten eröffnen, an denen ihre Kerndemografie weniger als 30% der lokalen Besucherbasis ausmacht, im Vergleich zu Websites, die gut aufeinander abgestimmt sind, um bis zu 40%. Ein Geschäft, das im falschen Zentrum öffnet, schneidet nicht nur schlechter ab. Es verzerrt die Daten Ihres gesamten Netzwerks und verbrennt ein Budget, das eine bessere Eröffnung woanders hätte finanzieren können.

Die Herausforderung besteht darin, dass Einkaufszentren nicht leicht zu vergleichen sind. Ein Einkaufszentrum mit 500.000 monatlichen Besuchern klingt besser als eines mit 220.000. Aber wenn die Besucher des ersten Zentrums das falsche Alter haben, das Zentrum innerhalb von 15 Minuten verlassen und auf dem Weg dorthin an drei konkurrierenden Geschäften vorbeifahren, ist die reine Besucherzahl irreführend.

Aroma-Zone versteht das. Die Hauptkundschaft der Marke, in erster Linie weiblich und im Alter von 45 Jahren und älter, geht aus Daten von Similarweb hervor, dass die Altersgruppe 55—64 das größte Segment ist, verteilt sich nicht gleichmäßig auf die französischen Einkaufszentren. Den richtigen Standort finden bedeutet herauszufinden, wohin sie bereits geht, wie lange sie bleibt und ob der Gesamtmix des Zentrums die Art von überlegtem, explorativem Kauf unterstützt, den DIY-Kosmetik erfordert.

Diese Frage können Sie nicht beantworten, indem Sie die Zentren besuchen oder die Leasingbroschüre lesen. Es sind Standortdaten erforderlich.

Welche Daten benötigen Sie eigentlich, um ein Einkaufszentrum zu bewerten?

Um ein Einkaufszentrum für eine Eröffnung eines Fachgeschäfts richtig zu bewerten, benötigen Sie vier Arten von Signalen. Alle vier, nicht nur einer.

Monatliches Besuchervolumen gibt Ihnen die Obergrenze Ihres potenziellen Kundenstamms an. Ein Center, das 125.000 Besucher pro Monat anzieht, bietet einen wesentlich kleineren Pool als eines, das 460.000 Besucher anzieht, unabhängig von allem anderen. Dies ist der Startfilter, nicht der entscheidende.

Verweildauer teilt Ihnen mit, ob es sich bei dem Besuch um eine schnelle Besorgung oder eine Browsersitzung handelt. Für eine Marke wie Aroma-Zone, bei der das Erlebnis im Geschäft (Zutaten anfassen, Etiketten lesen, Fragen stellen) das Produkt ist, ist die Verweildauer von enormer Bedeutung. Ein Zentrum, in dem 80% der Besucher länger als 30 Minuten bleiben, ist ein Zentrum, in dem die Leute einkaufen und nicht in Eile sind. Daten des CNCC (Conseil National des Centres Commerciaux) zufolge schwanken die durchschnittlichen Verweilzeiten in französischen Einkaufszentren je nach Ankermietermix und Einzelhandelsdichte um bis zu 25 Minuten — ein Unterschied, der groß genug ist, um die Konversionsrate erheblich zu beeinflussen.

Demografie der Besucher Ich sage dir, ob der Fußabdruck dein Fußabdruck ist. Volumen und Verweildauer sind irrelevant, wenn das Besucherprofil nicht zu Ihrem Kunden passt. Bei einer Marke, die sich an Frauen über 45 richtet, unterscheidet sich ein Center, in dem diese Gruppe 51% der Besucher ausmacht, strukturell von einem Zentrum, in dem sie 41% der Besucher ausmachen.

Wettbewerbsdichte sagt dir, ob du einen Markt betrittst oder in einem um Restbestände kämpfst. Ein Zentrum mit hohem Besucheraufkommen, in dem bereits drei konkurrierende Naturschönheitskonzepte gehandelt werden, ist ein schwierigeres Geschäftsumfeld als ein weniger frequentiertes, in dem Sie das klare Ziel für diese Kategorie wären.

Wie haben wir Bercy 2, Les Belles Feuilles und Nice Lingostière für Aroma-Zone verglichen?

Die Expansionsstrategie von Aroma-Zone zielt eher auf Einkaufszentren als auf Hauptstraßen ab. Der Grund ist einfach: Ihr Kernkunde ist stärker in geschlossenen Einzelhandelsumgebungen vertreten, in denen der Einkaufsbummel eher eine bewusste soziale Aktivität und Freizeitaktivität ist als ein kurzer Zwischenstopp. Drei Einkaufszentren kamen in die engere Wahl: Bercy 2 (Paris), Les Belles Feuilles (Paris) und Nice Lingostière (Nizza). Folgendes zeigten die Daten.

Besucherzahl: Die Lücke ist größer als erwartet

Verwenden Gini von Mytraffic Daten zum monatlichen Besucheraufkommen für 2024:

• Nice Lingostière: ~460.000 Besucher/Monat
• Bercy 2: ~220.000 Besucher/Monat
• Les Belles Feuilles: ~125.000 Besucher/Monat

Nice Lingostière zieht mehr als doppelt so viele Besucher an wie Bercy 2 und fast viermal so viele wie Les Belles Feuilles. Allein vom Volumen her ist es eine andere Kategorie. Aber die Besucherzahl ist der Ausgangspunkt, nicht die Schlussfolgerung.

Verweilzeit: Wer kauft eigentlich ein?

Der Prozentsatz der Besucher, die länger als 30 Minuten bleiben (ein Indikator für eine echte Kaufabsicht und nicht für eine schnelle Weiterreise), zeigt deutliche Unterschiede:

• Nice Lingostière: ~ 82%
• Bercy 2: ~ 79%
• Die schönen Blätter: ~ 67%

Nice Lingostière und Bercy 2 liegen nahe an dieser Metrik. Beide zeigen, dass die überwiegende Mehrheit der Besucher hier ist, um einzukaufen, und nicht, um abzuschneiden. Les Belles Feuilles liegt um etwa 12 Prozentpunkte zurück. Das ist beachtlich, wenn man bedenkt, dass eine kürzere Verweildauer weniger spontane Entdeckungsbesuche bedeutet. Die Kategorie von Aroma-Zone hängt stark davon ab, ob der Kunde Zeit und Lust hat, auf Entdeckungsreise zu gehen.

Demografie: der entscheidende Filter

Die Besucherdaten von Aroma-Zone von Similarweb zeigen, dass die Altersgruppe der 55- bis 64-Jährigen ihr größtes Online-Segment ist. Besucher über 45 machen zusammen den Großteil ihres digitalen Publikums aus. Diese Neigung zu älteren weiblichen Kunden ist die Linse, durch die die demografischen Daten aus den einzelnen Zentren entscheidend werden.

Prozentsatz der Besucher im Alter von 45 Jahren und älter:

• Nice Lingostière: ~ 51%
• Die schönen Blätter: ~ 45%
• Bercy 2: ~ 41%

Nice Lingostière zeichnet sich nicht nur durch Besucherfrequenz und Verweildauer aus. Es führt bei der Kennzahl, die für diese spezielle Marke am wichtigsten ist. Mehr als die Hälfte der Besucher fällt unter Aromazonedie Kernzielgruppe im Alter. Bercy 2 weist trotz seines hohen Volumens die schwächste demografische Ausrichtung der drei auf.

Was hat Nice Lingostière zur stärksten Kandidatin gemacht, und was ist das Risiko?

Bei allen drei Indikatoren ist Nice Lingostière die klare Empfehlung. Es zieht die meisten Besucher an, hält sie am längsten, und das mit der höchsten Konzentration der Kernbevölkerung von Aroma-Zone. Eine Markeneröffnung dort bedeutet nicht, in einem Meer von falsch angepasstem Traffic um Sichtbarkeit zu kämpfen. Es ist eine Eröffnung an einem Ort, an dem die Mehrheit der Besucher bereits der Zielkunde ist.

Das Risiko ist jedoch real und verdient eine direkte Antwort: Die Besucherzahlen von Nice Lingostière sind stark saisonabhängig.

Nizza ist eine Touristenstadt. Die Einkaufszentren der Stadt verzeichnen im Juli und August aufgrund der Sommerbesucher deutliche Höchststände und im Januar und Februar vergleichbare Tiefststände. Diese Saisonalität macht die Öffnung nicht ungültig — aber sie verändert die Art und Weise, wie Sie sie modellieren. Ein Aroma-Zone-Geschäft in Nice Lingostière muss seine Wirtschaftlichkeit auf einem realistischen Jahresdurchschnitt basieren, nicht auf der Grundlage der Besucherzahlen im Sommer zu Spitzenzeiten. Es bietet auch Chancen: Der Zustrom von Touristen entspricht vielleicht nicht genau der Kerndemografie der Aroma-Zone, aber er sorgt dafür, dass neue Kunden auf Trab kommen, die dann nach ihrer Rückkehr zu Online-Wiederholkäufern werden.

Die richtige Frage ist nicht, ob in Nice Lingostière eröffnet werden soll. Es geht darum, wie man die Eröffnung strukturiert (Personal, Lagerbestand, Werbekalender), um einem Besuchermuster Rechnung zu tragen, das sich in Wellen bewegt.

Wie kann eine Marke diese Analyse auf Dutzenden von Websites gleichzeitig replizieren?

Die obige Aromazonen-Analyse deckt drei Zentren ab. Die meisten Expansion des Einzelhandels Briefings umfassen 20, 50 oder 200 Kandidatenseiten. Die manuelle Durchführung dieser Methode, Mitte für Mitte und Metrik für Metrik, dauert Wochen und führt zu Ergebnissen, die zum Zeitpunkt der Entscheidung bereits teilweise veraltet sind.

Gini von Mytraffics Spotfinder workflow stellt eine direkte Verbindung zu Gewerbeimmobilienangeboten in ganz Europa her und filtert sie gleichzeitig nach Besucherfrequenz, Besucherdemografie, Verkehrsmustern und Wettbewerbsumfeld. Anstatt mit einer Auswahlliste zu beginnen und diese zu analysieren, beginnen Sie mit Ihren Kriterien und lassen die Daten die Auswahlliste erstellen.

Das Expansionsplaner Der Workflow geht noch einen Schritt weiter. Er verwendet die Leistungsdaten Ihres bestehenden Netzwerks (die Standorte, die funktionieren, die nicht und die Besuchermuster, die hinter dem Unterschied stehen) und verwendet diese, um Gebiete zu identifizieren, in denen ähnliche Bedingungen herrschen. Für eine Marke wie Aroma-Zone bedeutet das, nicht nur herauszufinden, welche Zentren die richtige Bevölkerungsgruppe haben, sondern auch, welche Zentren die richtige Bevölkerungsgruppe haben und ein Einzugsgebiet wo Aroma-Zone nicht bereits ein bestehendes Geschäft kannibalisiert.

Was zuvor ein mehrwöchiges Beratungsprojekt in Anspruch nahm, erfordert jetzt eine strukturierte, geführte Analyse von einigen Stunden. Die Ergebnisse stehen zur gemeinsamen Nutzung bereit (Zusammenfassungen, Vergleichstabellen, Gebietskarten), sodass die Entscheidung von den Daten zur Unterzeichnung übergehen kann, ohne dass eine Übersetzungsebene dazwischen liegt.

Was sind die häufigsten Fehler, die Marken bei der Auswahl von Einkaufszentren machen?

Drei Fehler sind für die Mehrheit der schlechten Expansionsentscheidungen im Fachhandel verantwortlich.

Kundenfrequenz verfolgen, ohne demografische Daten zu überprüfen. Ein Zentrum mit 600.000 monatlichen Besuchern klingt überzeugend. Wenn Ihre Kunden jedoch 28% statt 51% dieser Besucher ausmachen, liegt Ihre effektive Besucherzahl bei 168.000, also weniger als in einem kleineren Center mit besserer Ausrichtung. Lautstärke ist der erste Filter, nicht der letzte.

Verweildauer ignorieren. Ein Zentrum, in dem Besucher durchschnittlich 18 Minuten verweilen, ist rund um den Einzelhandel mit Waren des täglichen Bedarfs strukturiert: Supermärkte, Apotheken, Click-and-Collect-Produkte. Ein Zentrum, in dem 80% der Besucher 30 Minuten oder länger bleiben, ist rund um den Discovery-Einzelhandel aufgebaut. Dabei handelt es sich um grundlegend unterschiedliche Geschäftsumgebungen, und Spezialmarken, die im falschen Typ eröffnen, berichten unabhängig von der Besucherzahl durchweg von niedrigeren Warenkorbgrößen und Konversionsraten.

Versäumnis, die Saisonalität vor der Unterzeichnung abzubilden. Saisonale Schwankungen der Besucherzahlen sind vorhersehbar. Das zeigt sich deutlich in den Standortdaten von 12 Monaten. Viele Marken unterzeichnen Mietverträge jedoch auf der Grundlage von Besuchen vor Ort, die in Spitzenzeiten durchgeführt werden, und stellen dann nach Vertragsunterzeichnung fest, wie die Realität im Januar aussieht. Ein Center, das im Oktober gesund aussieht, kann im Februar ganz anders aussehen, und Ihre Miete passt sich nicht den Jahreszeiten an.

Häufig gestellte Fragen

Welche Besucherschwelle macht ein Einkaufszentrum für einen Fachhändler rentabel?

Es gibt keinen universellen Schwellenwert. Das hängt von Ihrer Konversionsrate, der durchschnittlichen Warenkorbgröße und der Höhe der Miete ab. Ein Center mit 150.000 monatlichen Besuchern und einer demografischen Ausrichtung von 48% kann ein Center mit 400.000 Besuchern und einer Besucherzahl von 30% übertreffen. Die Berechnung, auf die es ankommt, ist qualifizierter Traffic: Die Gesamtzahl der Besucher multipliziert mit dem Prozentsatz der Besucher, die Ihrem Kernkundenprofil entsprechen.

Wie beurteilen Sie, ob das Besucherprofil eines Einkaufszentrums zu Ihrer Marke passt?

Location-Intelligence-Plattformen wie Gini von Mytraffic liefern demografische Daten der Besucher, aufgeschlüsselt nach Alter, Geschlecht und sozioökonomischem Profil auf individueller Standortebene. Wenn Sie diese Daten mit Ihren eigenen Kundendaten (aus CRM, Treueprogrammen oder Webanalysen) abgleichen, erhalten Sie einen Match-Score für jede Kandidatenseite.

Was ist der Unterschied zwischen Besucherzahl und qualifiziertem Traffic?

Die Besucherzahl ist die Gesamtzahl der Besucher, die einen Ort passieren oder betreten. Qualifizierter Traffic filtert diese Zahl nach dem Prozentsatz, der Ihrem Zielkundenprofil entspricht. Eine Beauty-Marke, die sich an Frauen über 45 richtet und in einem Center, in dem diese Gruppe 51% der Besucher ausmacht, hat einen qualifizierten Traffic, der etwa der Hälfte der Besucherzahlen in den Schlagzeilen entspricht. Das ist die Zahl, auf der Ihr Geschäftsmodell aufbauen sollte.

Wie lange dauert eine Standortanalyse mit Location-Intelligence-Tools in der Regel?

Eine vollständige Standortanalyse — Besucherfrequenz, Verweildauer, Demografie, Konkurrenz, Einzugsgebiet — dauert mit den strukturierten Workflows von Gini by Mytraffic je nach Umfang der erforderlichen Ergebnisse zwischen 30 Minuten und einigen Stunden. Der Vergleich einer Auswahlliste von 3 bis 5 Zentren mit einer Zusammenfassung, die zum Teilen bereit ist, kann in einer einzigen Arbeitssitzung abgeschlossen werden.

Disqualifiziert Saisonalität einen stark frequentierten Touristenort immer?

Nein. Saisonalität ist ein Risiko für das Modellieren, kein Grund, einen Standort auszuschließen. Entscheidend ist, dass Sie Ihre Wirtschaftsdaten am Jahresdurchschnitt und nicht am Spitzenwert ausrichten und die Betriebsabläufe (Personal, Lagerbestand, Werbekalender) so strukturieren, dass Spitzenwerte effizient erfasst werden, ohne dass Sie am Ende des Jahres exponiert werden. Für viele Fachhandelsmarken sorgen Touristenorte für eine starke Nachfrage bei Neukunden, die nach ihrer Abreise zu Online-Stammkunden werden.