5 ideas para revalorizar tus activos inmobiliarios a través de los datos de tráfico
El volumen y la complejidad de información a tener en cuenta a la hora de determinar el valor real de un activo inmobiliario, convierte este proceso en una tarea difícil. La correcta valoración de un inmueble permite mejorar su gestión e incrementar los ingresos. El valor de un activo no se mide solo en función de los ingresos que genera, sino también a través del entorno socio-económico en el que se encuentra.
El flujo de tráfico peatonal y rodado permiten definir el entorno socioeconómico de un centro comercial. Cuantificar y cualificar los visitantes, en distintos periodos de análisis, permite tomar mejores decisiones estratégicas y de desarrollo.
A continuación, encontrarás 5 posibles aplicaciones prácticas del dato sobre flujo de visitantes disponibles en la plataforma Mytraffic, con el objetivo de poder valorar de forma más precisa y eficaz los activos comerciales.
1 - Medir el número de personas que visitan tu centro comercial
Conocer el volumen medio de visitantes de un centro o zona comercial es muy útil para:
- Atraer nuevas marcas y revalorizar los locales vacíos.
- Tener argumentos de peso a la hora de negociar los alquileres con los arrendatarios. Podrás proporcionar indicaciones sobre el flujo de tráfico a arrendatarios potenciales o revalorizar los alquileres actuales gracias a datos objetivos.
- Conocer los picos de mayor afluencia de tu centro comercial.
- Tener un benchmark con la competencia.
Ejemplo: Average footfall semanal
Destaca un aumento de la afluencia durante la época navideña y de final de año.
Datos disponibles en la plataforma Mytraffic, en la sección Average footfall.
2 - Identificar y analizar los momentos de mayor afluencia
Conocer el flujo de visitantes semanales o mensuales, permite monitorizar los resultados de tus centros comerciales y compararlos con los de la competencia.
Analizar las tendencias de frecuentación permite tener una mejor visibilidad sobre:
- La estacionalidad del flujo de visitantes de tu centro.
- Los resultados de tus acciones de marketing.
- Los momentos clave para tu centro.
Ejemplo: Dynamic footfall entre junio y octubre 2020, dato mensual (gráfica)
Destaca una frecuentación por encima de la media los meses de julio y agosto y una bajada el mes de septiembre.
Ejemplo: Dynamic footfall entre junio y octubre 2020, dato mensual
Visualización como cuadro de datos para poder tener una visión clara y precisa de las variaciones.
Datos disponibles en la plataforma Mytraffic, en la sección Dynamic Footfall.
3 - Definir el área de influencia real y la tasa de penetración
La zona de influencia, o catchment area, es una información esencial para poder determinar el valor real de un activo ya que permite conocer de manera más profunda los visitantes de un centro comercial y definir su procedencia. La información sobre el lugar de residencia o de trabajo de los visitantes, así como la tasa de penetración por barrio, permiten:
- Definir las zonas o barrios con mayor penetración.
- Identificar oportunidades de mejora.
- Estructurar las campañas de marketing locales teniendo en cuenta zonas y barrios prioritarios.
- Guiar tus agencias de medios en la identificación de los mejores espacios publicitarios.
Ejemplo: Las 10 principales zonas de procedencia de los visitantes de un centro comercial entre junio y octubre 2020
En azul los 10 principales municipios de residencia de los visitantes de un centro comercial, evolución entre junio y octubre.
Ejemplo: Los 10 barrios con mayor tasa de penetración entre junio y octubre 2020
Datos disponibles en la plataforma Mytraffic, en las secciones Origin y Penetration rate.
4 - Identificar competidores y el porcentaje de visitantes compartidos
¿Qué porcentaje de tu público visita el centro comercial de la competencia? Esta información es muy importante desde un punto de vista de expansión y optimización de tus activos. Podrás conocer los centros que suponen una mayor competencia y adaptar tus estrategias a nivel local (diversificación de la oferta, estrategias de marketing personalizadas..).
Conocer la tasa de canibalización entre dos de tus centros te ayudará a atraer nuevas marcas, probando por ejemplo que el target impactado no es el mismo entre los dos centros y que merece la pena estar presentes en los dos.
Dato disponible en la plataforma Mytraffic, en la sección Shared visitors.
5 - Conocer el perfil sociodemográfico de los visitantes
El perfil sociodemográfico de tus visitantes no es un dato fácil de obtener. Para poder determinar el perfil tipo, puedes utilizar las siguientes informaciones:
- Volumen de tu mercado potencial.
- Poder adquisitivo de tu mercado potencial.
- Género, edad de tus clientes.
Conocer mejor a tus visitantes te permite:
- Asegurar que las marcas de tu centro están en línea con el perfil de tus clientes.
- Adaptar tu discurso comercial para atraer las mejores marcas en línea con tu público objetivo.
- Definir tu estrategia de expansión y desarrollo.
Ejemplo: Evolución del perfil socio-demográfico de los visitantes entre octubre 2019 y octubre 2020
En azul los datos de octubre 2020 y en gris los de octubre 2019. Vemos una bajada importante del mercado potencial. Sin embargo, hay un aumento de la renta media per cápita.
Datos disponibles en la plataforma Mytraffic, en la sección Sociodemographic profile.
La plataforma Mytraffic permite hacer un benchmark con la competencia, así como realizar comparativas entre periodos de análisis distintos.
El flujo de tráfico peatonal y rodado es una información indispensable para entender el contexto y el valor real de un centro comercial.
Analizar este dato de tráfico y tener un mayor conocimiento de los visitantes permite:
- Medir el volumen exacto de visitantes del centro analizado.
- Analizar las tendencias de afluencia y valorar el impacto de las campañas de marketing.
- Definir el área de influencia real.
- Medir la penetración del centro comercial.
- Definir el porcentaje de visitantes compartidos con la competencia.
Esta información será útil para:
- Ajustar las estrategias de expansión y desarrollo.
- Atraer nuevas marcas.
- Definir los alquileres de forma objetiva.
- Mejorar y medir los resultados de las acciones de marketing.
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