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A volte è difficile conoscere il valore preciso di un bene immobiliare, a causa del volume e della complessità dei dati da considerare. Considerando un asset basandoti sul suo valore reale, ne migliorerà la gestione e sarà più redditizio. Il valore di un bene è misurato attraverso il suo reddito, ma anche attraverso il suo ambiente economico e fisico.
Puoi prendere in considerazione flusso pedonale e veicolare come vantaggio nella valutazione dell'ambiente economico del tuo centro commerciale. Quantificare e qualificare il numero di visitatori in periodi precisi vi consentirà di supportare alcune scelte nella strategia di sviluppo.
Troverai in questo articolo 5 possibili utilizzi dei dati sul traffico pedonale e veicolare per aumentare il valore del tuo asset e come misurarlo grazie a MyTraffic.
1) Analizza l'affluenza media di un centro commerciale in una settimana o in un giorno tipico
Conoscere il volume di visitatori di un centro commerciale o di un'area commerciale può portare a diverse azioni. Ad esempio, puoi utilizzare questi dati per:
- Valorizzare un immobile vacante e per attirare i marchi più adatti.
- Fornire metriche quantitative agli affittuari esistenti o potenziali. Di conseguenza, puoi rinegoziare gli affitti (ad esempio quando il traffico oscilla o diminuisce).
- Anticipare i picchi di visite del tuo centro commerciale.
- Confrontare il numero di visitatori del tuo centro rispetto ai concorrenti
Possiamo vedere che questo centro commerciale accoglie molti più visitatori il sabato, se si considera una settimana media.
Questi dati sono facilmente accessibili nell'analisi "footfall medio" sulla piattaforma MyTraffic.
2) Misura l'affluenza mensile e confronta i valori
Conoscere il tuo traffico settimanale e mensile ti consente di monitorare le prestazioni del tuo asset e di confrontarle con quelle della concorrenza.
Analizzando le tendenze di affluenza, avrai una visione più accurata su:
- La stagionalità degli ingressi del tuo centro commerciale
- Quale sia l'impatto delle tue campagne di marketing o eventi
- I punti salienti del centro commerciale
Qui possiamo vedere che più visitatori sono arrivati in questo centro commerciale tra luglio e agosto e che il numero di visite tende a diminuire da settembre.
Puoi anche visualizzare questi dati sotto forma di tabella, in modo da avere un'occhiata precisa al tasso di variazione.
Questi dati sono disponibili nell'analisi "footfall dinamico" sulla piattaforma MyTraffic.
3) Conoscere il reale bacino di utenza e il tasso di penetrazione
Il bacino di utenza dei visitatori è un'informazione essenziale da conoscere per valutare il valore di un bene. Ti permette di conoscere meglio i tuoi visitatori, definendone l'origine. Potrai conoscere la reale influenza del tuo centro commerciale in diverse aree. Conoscendo il tuo tasso di penetrazione per città, sarai in grado di:
- Osservare le città con maggiore penetrazione.
- Identificare le azioni migliori per rafforzare il traffico nel tuo centro commerciale.
- Meglio indirizzare campagne di marketing locali.
- Guidare le agenzie di stampa nell'ubicazione di spot pubblicitari
Possiamo osservare qui in blu i primi 10 luoghi di residenza dei visitatori del centro commerciale e la loro evoluzione tra giugno e ottobre 2020
L'analisi "origine" e "tasso di penetrazione" sono disponibili e fornirti accesso immediato a queste informazioni nell'app MyTraffic.
4) Identificare i centri commerciali della concorrenza e la parte dei tuoi visitatori che vi si recano
Quale parte dei tuoi visitatori si reca anche nei centri della concorrenza? Questi dati sono importanti per sviluppare e ristrutturare un asset. Saprai quali dei tuoi centri sono altamente competitivi e quindi adattare le strategie locali (diversificare la tua offerta, modificare la tua strategia commerciale o di marketing...).
Conoscere il tasso di cannibalizzazione tra due centri ti aiuterà anche a convincere i rivenditori, dimostrando loro che le persone target non sono le stesse di un centro in cui si trovano già.
Avere accesso a questo confronto è semplice con l'analisi "visitatori condivisi" nell'app MyTraffic.
5) Comprendere il profilo socio-demografico dei tuoi visitatori
Il profilo dei tuoi visitatori a volte è difficile da delineare. Per aiutarti a determinare i profili tipici, puoi contare su informazioni come:
- Il volume del tuo mercato di riferimento
- Il potere di acquisto di questo mercato
- L'età e il sesso dei tuoi visitatori
Conoscere meglio i tuoi visitatori ti consente di:
- Assicurati che i marchi presenti nel tuo centro corrispondano ai profili dei tuoi clienti
- Adattare le tue argomentazioni per attirare i marchi corrispondenti
- Modificare la tua strategia di sviluppo
I dati del 2020 sono blu, quelli del 2019 sono grigi. Osserviamo qui una diminuzione del mercato indirizzabile.
Puoi accedere a questa dashboard nell'analisi "profilo socio-demografico" nella piattaforma MyTraffic.
In ogni analisi disponibile su MyTraffic, puoi confrontare i dati con i centri della concorrenza e selezionare un intervallo di tempo preciso.
To resume
I dati sul traffico pedonale sono una risorsa importante per la comprensione dell'ambiente e delle prestazioni di un centro commerciale.
Studiando questi dati sul traffico, hai una migliore comprensione e panoramica sui visitatori del tuo centro commerciale. Potrai quindi:
- Misurare l'esatto volume di visitatori del tuo centro
- Comprendere le tendenze e valutare le impatto delle azioni di marketing
- Valutare il tuo reale bacino di utenza
- Stimare il tasso di penetrazione nel tuo bacino di utenza
- Comprendere il tasso di cannibalizzazione con i tuoi concorrenti
- Determinare il profilo socio-demografico dei tuoi visitatori
Con questi dati, puoi (tra gli altri):
- Migliorare strategie di sviluppo
- Attirare il marchi e brand adatti nel tuo centro
- Determinare gli affitti in maniera oggettiva
- Migliorare e misurare i risultati delle tue azioni di marketing
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