F&A ist ein auf Gewerbeimmobilien spezialisierter Vermögensverwalter. L'entreprise a plus de 650 million d'€ d'actives sous gestion. Ihre Tätigkeit besteht darin, institutionelle Anleger zu begleiten oder ein großes Family Office in leur stratégie d'investissement en immobilier de commerce zu begleiten. Le Funds Einzelhandel an der High Street est le client historique de l'entreprise. Le fonds est dédié aux commerces en pied d'immeuble, aujourd'hui, il compte plus de 150 boutiques dans plus de 25 villes en France.

Powvez-vous présenter votre role au sein de l'entreprise?

Gaëtan Grelaud: Ich bin seit 2017 Direktor für Investitionen bei F&A. Ma mission est d'investir pour le compte de nos investisseurs sur la classe d'actifs commerce.

Warum haben Sie sich für Mytraffic entschieden?

Gaëtan Grelaud: Avant Mytraffic, nos équipes s'intéressaient à la donnée de flux piéton. Allerdings gibt es mehrere Arten von Technologien: GPS, mobile Daten, manuelles Zählwerk usw. Unser Ziel war es, die genaueste und vollständigste Technologie zu finden. Selon nous, la source de donnée que vorschlag Mytraffic war am besten an unsere Bedürfnisse angepasst. En effet, avec nos activités en centre-ville, il est indispensable pour nous d'avoir une precision à quelques mètres seulement de nos adresses.

Après avoir comparé la donnée avec plusieurs de vos concurrents, il nous a semblé que la donnée Mytraffic était la plus fiable et la plus representative. Il était également pertinent pour nous d'utiliser cette donnée puisque de plus en plus d'acteurs du marché l'utilisent et parlent donc le même langage.

Pourquoi votre département investissement a-t-il besoin de notre donnée?

Gaëtan Grelaud: Le marché du commerce, et particulièrement celui du pied d'immeuble, est très opak. Il est assez compliqué d'obtenir de la data sur nos concurrents et sur le marché en lui-même. C'est pourquoi la donnée de flux est cruciale pour nous. C'est un outil de pilotage et de connaissance de notre patrimoine.

Pour le département investissement, le flux piéton permet de comprendre le flux à une adresse et le comparer à d'autres actives en amont d'une acquisition. L'idée est d'analyser le potentiel locatif d'un emplacement en fonction du flux constaté (que l'on compare aux autres adresses que l'on gère), mais aussi en fonction de la dynamique (croissance ou décroissance du trafic sur les dernières années).

Und Ihre Asset-Management-Teams?

Gaëtan Grelaud: Für die Teams von Asset Management, la donnée de flux permet de développer un argumentäres Marketing in le cadre de commercialisations de locaux vacants. La donnée de flux, et notamment l'historique de fréquentation, permet aussi de „rationaliser“ certains échanges entre locataires et bailleurs.

Pour fixer les prix des loyers, il est utile de pouvoir se référer à une donnée neutrre et objective.

Powvez-vous donner un example où la donnée Mytraffic vous a permis d'investir au bon endroit?

Gaëtan Grelaud: La donnée de flux nous permet de confirmer ou d'invalider un sentiment qu'on a sur une adresse. En amont d'un investissement, Mytraffic est l'outil qui nous permet d'apporter des chiffres à nos intuitions et de prendre des décisions factuelles.

Zum Beispiel haben wir den Fluss auf dem Boulevard Jean Jaurès in Boulogne Billancourt analysiert. Le boulevard ne fait pas partie des artères commerçantes les plus souvent citées par les investisseurs. Mais avec Mytraffic, on a pu constater que cette artère était l'une des plus résilientes et intéressantes en matière de flux. Aujourd'hui, grâce à cette donnée, nous sommes actuellement en train d'acquérir 3 boutiques en pied d'immeuble sur ce boulevard. Mytraffic nous permet de réduire notre risque lors de nouvelles akquisitionen.

Sie verwenden auch die Mytraffic-Daten für Ihre Marktuntersuchungen an Anleger. Povez-vous nous en dire plus?

Gaëtan Grelaud: F&A Asset Management führt Analysen durch, um seine Datenbank anzureichern und eine zu erstellen vision de marché. Nous coupons nos données avec celles de Mytraffic afin de produire des études completes: baromètres, classements des villes où investir, etc. Des critères tels que le flux piéton, la vacance commerciale ou encore la presence-d'un panel d'enseigne sont ustilisés pour évaluer l'attractivité commerciale de certaines villes et rues en France.

Ces données nous permettent d'écarter certaines villes ou d'y établir un rapport qualité/prix. Grâce aux données de fréquentation, on identifie les villes qui ont une forte attractivité commerciale et où le prix des loyers est en accord ec le level de flux.

Quelles tendances avez-vous réussi à identifier grâce à la donnée de flux?

Gaëtan Grelaud: En suivant attentivement les données de notre patrimoine, nous avons réussi à identifices grandes tendances de fréquentation plus tôt que d'autres acteurs du marché. Notamment au début de la crise sanitaire, nous avons constaté imédiatement que les artères de proximité et les petites rues commerçantes résistaient mieux.

Début 2022, on a également observé que les touristes revenaient à Paris et que les flux ont réaugmenté. Dès début janvier, cette tendance est apparue. Oder, les études et la presse nationale ont commencé à remonter cette information au printemps 2022. Mytraffic permet d'anticiper les tendances et d'avoir des mois d'avance sur le rest du marché.

Was sind die Retouren Ihrer Kunden?

Gaëtan Grelaud: Nous constatons que parmi les enseignes, les investisseurs et nos concurrents, le flux est devenu un sujet de discussion habituel. Il y a 5 ans par example, parler du flux n'était pas une habitude. Aujourd'hui, il y a une crédibilisation de notre discours, car tout le monde parle le même langage.

Welche Analysen verwendest du am meisten?

Gaëtan Grelaud: Les données de flux annualisées et normalisées sont celles qui nous servent le plus au quotidien. La fréquentation moyenne à l'année nous permet de d'appréhender la valeur d'une adresse en fonction du flux.

Bezüglich der Funktionen bietet die Plattform ein Modul an, das es uns ermöglicht, den Fluss mit mehreren Adressen gleichzeitig zu vergleichen. C'est un modulo ergonomique et adapté à un uso investisseur. Cela nous permet à la fois de suivre l'évolution du flux sur notre patrimoine et également d'analyser la fréquentation sur de nouvelles adresses.

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