F&A è un Asset Manager specializzato in immobili di commercio. L'azienda ha più di 650 milioni di € d'actifs sous gestion. La sua attività consiste nell'accompagnare gli investitori istituzionali o il Family Office all'ingrosso nella loro strategia di investimento nel settore immobiliare. Le Fonds Vendita al dettaglio in High Street est le historique de l'entreprise. Le fonds est dédié aux commerces en pied d'immeuble, aujourd'hui, il comte plus de 150 boutiques in più di 25 ville en France.

Pouvez-vous presenter votre role au sein de l'entreprise?

Gaetan Grelaud: Sono direttore degli investimenti presso F&A dal 2017. La mia missione è di investir pour le compte de nos investisseurs sur la class d'actifs commerce.

Perché hai scelto Mytraffic?

Gaetan Grelaud: Prima di Mytraffic, nos équipes s'intéressaient à la donnée de flux piéton. Tuttavia, esistono diversi tipi di tecnologie: GPS, dati mobili, conteggio manuale, ecc. Il nostro obiettivo era trovare la tecnologia più precisa e completa. Secondo noi, la fonte di dati che offre Mytraffic era la più adatta alle nostre esigenze. In effetti, con le nostre attività in centro città, è indispensabile per noi avere una precisione a qualche metro solo dai nostri indirizzi.

Dopo aver confrontato i dati con i tuoi concorrenti, ci è sembrato che il dato Mytraffic fosse il più affidabile e il più rappresentativo. È stato anche pertinente per noi di utilizzare questo dato puisque de plus en plus d'actors du market l'utilisent et parlent donc the même language.

Perché il tuo dipartimento di investimento a-t-il besoin de notre donnée?

Gaetan Grelaud: Il mercato del commercio, e in particolare celui du pied d'immeuble, è molto opaco. È una procedura complicata per ottenere i dati sui nostri concorrenti e sul mercato en lui-même. C'est pourquoi la data de flux est cruciale for nous. C'est un utilo de pilotage et de connaissance de notre patrimoine.

Per il dipartimento degli investimenti, il flusso di piéton consente di comprendere il flusso a un indirizzo e di confrontarlo con altri attivi nell'ambito di un'acquisizione. L'idea è di analizzare il potenziale locativo di un luogo in funzione del flusso costante (che si confronta con altri indirizzi che si generano), ma anche in funzione della dinamica (crescita o diminuzione del traffico negli ultimi anni).

E il tuo team di Asset Management?

Gaetan Grelaud: Per le équipes Asset Management, i dati di flusso consentono di sviluppare un marketing argomentario nel quadro delle commercializzazioni dei locali vacanti. La donnée de flux, et notamment l'historique de fréquentation, permette anche di «razionalizzare» alcuni scambi tra locataires e bailleurs.

Pour fixer les prix des loyers, è utile de pouvoir se fare riferimento a un dato neutro e obiettivo.

Pouvez-vous donner un example où la donnée Mytraffic vous a permis d'investir au bon endroit?

Gaetan Grelaud: La donnée de flux nous permet de confirmer or d'invalider un sentiment qu'on a sur un indirizzo. A titolo di investimento, Mytraffic è lo strumento che ci consente di riportare le cifre alle nostre intuizioni e di prendere decisioni fattuali.

Ad esempio, abbiamo analizzato il flusso sul boulevard Jean Jaurès a Boulogne Billancourt. Le boulevard ne fait pas partie des artères commerçantes les plus souvent citées par les investisseurs. Ma con Mytraffic, on a pu constater que cette artère était it the more resilientes and interressantes en materière de flux. Aujourd'hui, grâce à cette donnée, siamo attualmente in treno per acquistare 3 boutique a pied d'immeuble su ce boulevard. Mytraffic ci consente di ridurre il nostro rischio in caso di nuove acquisizioni.

Utilizzi anche i dati di Mytraffic per i tuoi studi di mercato destinati agli investitori. Pouvez-vous nous en dire plus?

Gaetan Grelaud: F&A Asset Management se sert des analyses pour enrichir sa datnées et établir une visione di mercato. Wous couplons nos données avec Mytraffic celles afin de produire des estudes complete: barometres, classements des villes où investir, etc. Critères tels que le flux piéton, la vacance commerciale ou encore la presence de un panel d'enseigne sont utilisés pour évaluer l'attractivitité commerciale de certines villes et rues en France.

Questi dati ci permettono di scartare alcune città o di stabilire un rapporto qualità/prezzo. Grazie ai dati di frequenza, identifichiamo le città che hanno una forte attrattività commerciale e dove i prezzi dei loyers sono in linea con il livello di flusso.

Quali tendenze avez-vous réussi à identifier grâce à la donnée de flux?

Gaetan Grelaud: En suivant attentivement les données de notre patrimoine, nous avons réussi à identifier alcune grandi tendenze di frequenza plus tôt que d'altri attori del mercato. Notamment au début de la crisis sanitaire, nous avons constaté immédiatement que les artères de proximité et les petites rues commerçantes résistaient mieux.

Debutto nel 2022, on a également observé que les touristes revenaient à Paris et que les flux ont réaugmenté. Dall'inizio di gennaio, questa tendenza è apparsa. Or, les études et la press nationale ont iniziée à remonter cette information au printemps 2022. Mytraffic consente di anticipare le tendenze e di avere mesi di anticipo sul resto del mercato.

Quels sont les retours de vos clients?

Gaetan Grelaud: Constatons que parmi les enseignes, les investisseurs et nos concurrents, il flusso è divenuto un argomento di discussione abituale. Ci sono 5 anni per esempio, parler du flux n'était pas une habitude. Aujourd'hui, hay une rédibilisation de notre discours, car tout le monde parle le même language.

Quali analisi ti servono di più?

Gaetan Grelaud: I dati di flusso annualizzati e normalizzati sono cellule che serviamo di più al giorno. La fréquentation moyenne à l'année nous permet de d'appréhender il valore di un indirizzo in funzione del flusso.

Per quanto riguarda le funzionalità, la piattaforma propone un modulo che ci consente di confrontare il flusso con più indirizzi di modalità simultanea. È un modulo ergonomico e adattato a un uso da parte di un investitore. Cela nous permet à la fois de suivre l'évolution du flux sur notre patrimoine et également d'analyser la fréquentation sur de nouvelles adresses.

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