Was kostet eine schlechte Standortentscheidung?

Zwei Geschäfte. Dieselbe Marke. Dasselbe Produkt. Dieselben Preise.

Eines rentiert sich innerhalb eines Jahres. Das andere verliert jeden Monat Geld, bis der Inhaber die Schlüssel zurückgibt.

Das Einzige, was sie unterscheidet, ist die Adresse.

Wenn Sie kurz davor sind, Ihren ersten Gewerbemietvertrag zu unterschreiben, ist das die Entscheidung, die über alles andere bestimmt. Nicht Ihr Produkt. Nicht Ihre Marke. Nicht wie hart Sie arbeiten. Wo Sie eröffnen. Bevor Sie sich also festlegen, rechnen wir die echten Zahlen für ein und dasselbe Schuhgeschäft an drei Standorten durch und sehen genau, was eine schlechte Standortentscheidung kostet.

Was kostet eine schlechte Standortentscheidung wirklich?

Ein schlechter Standort kann ein kleines Geschäft über drei Jahre rund 450.000 € kosten. Das ist der Unterschied zwischen einem Standort, der die Gewinnschwelle nach zwölf Monaten erreicht, und einem, der sie nie erreicht.

Der Standort ist nicht eine Variable unter vielen. Er ist die Variable, die entscheidet, ob das Geld, das Sie für alles andere ausgegeben haben, gut angelegt war. Ein weithin anerkannter Lehrplan im Retail Management formuliert es unmissverständlich: Ein schlechter Standort kann den Erfolg eines Geschäfts begrenzen und zu seinem Aus beitragen. Sie können das richtige Produkt wählen, es fair bepreisen und ein starkes Team einstellen und trotzdem verlieren, weil zu wenige Menschen an Ihrem Schaufenster vorbeigehen.

Warum die meisten Ihrer Kosten nicht davon abhängen, wo Sie eröffnen

Das überrascht die meisten Erstinhaber. Fast alles, was die Eröffnung eines Geschäfts kostet, steht fest, bevor Sie auch nur eine Straße gewählt haben.

Die Eröffnung eines Schuhgeschäfts beläuft sich am ersten Tag auf rund 150.000 €:

• Ladenbau und Gestaltung: 55.000 €
• Anfangswarenbestand: 50.000 €
• Einrichtung, Regale und Kasse: 20.000 €
• Kaution, Rechtskosten und Genehmigungen: 15.000 €
• Eröffnungsmarketing: 10.000 €

Nichts davon ändert sich mit Ihrer Adresse. Der Ausbau kostet in einer toten Seitenstraße genauso viel wie in der belebtesten Fußgängerzone der Stadt. Genauso die Schuhe in Ihren Regalen.

Dann kommen die Kosten, die jeden Monat anfallen, egal was passiert: Gehälter für Sie und das Team, Software, Nebenkosten, Versicherung. Rechnen Sie mit 12.000 € pro Monat, unabhängig vom Standort.

Rechnen Sie es zusammen. Sie binden 150.000 € im Voraus und 12.000 € jeden Monat, bevor ein einziger Kunde entschieden hat, ob er hereinkommt. Die Frage, die über Ihr Schicksal entscheidet, ist nicht, wie Sie diese Kosten senken. Sie sind weitgehend fix. Sie lautet, ob Ihr Standort genug Menschen durch die Tür bringt, um sie zu decken.

Die eine Kostenposition, die sich ändert, ist auch die, die sich auszahlt

Nur eine Zeile auf dieser Liste ändert sich mit Ihrer Adresse: die Miete.

Eine ruhige Seitenstraße kostet vielleicht 4.000 € pro Monat. Eine solide Nebenstraße 7.000 €. Eine erstklassige Lage mit hoher Frequenz 10.000 €. Für einen nervösen Erstinhaber sieht die Rechnung eindeutig aus: das Günstigste nehmen, 6.000 € pro Monat sparen, den finanziellen Spielraum sichern.

Genau dieser Instinkt ruiniert Geschäfte.

Miete ist nicht nur eine Kostenposition. Sie ist der Preis der Besucherfrequenz, und die Frequenz ist Ihr Umsatz.

Die teure Straße ist teuer, weil täglich Tausende der passenden Menschen sie entlanggehen, und ernsthafte Händler nutzen zunehmend Frequenzdaten, um genau das zu belegen. Die günstige Straße ist günstig, weil sie es nicht tun.

Dafür gibt es einen vernünftigen Rahmen. Gewerbemieter sollten die Grundmiete bei 5 bis 10 % des Jahresumsatzes halten, Modehändler können 12 bis 15 % tragen. Lesen Sie es rückwärts. Damit eine Miete von 10.000 € pro Monat (120.000 € pro Jahr) in einem gesunden Rahmen bleibt, muss das Geschäft komfortabel über 800.000 € pro Jahr erzielen. Eine erstklassige Lage schafft das. Eine tote nicht, was genau der Grund ist, warum ihre Miete niedrig ist.

Drei Geschäfte, drei Ergebnisse: die Rechnung des Schuhgeschäfts

Dieselbe Marke, dieselben 150.000 € für die Eröffnung, dieselben 12.000 € Fixkosten pro Monat, dieselbe Marge von 55 % auf jedes verkaufte Paar. Die einzigen Unterschiede sind die Miete und der Umsatz, den jeder Standort einbringt. So verlaufen drei Jahre.

Der schlechte Standort hat günstige Miete und fast keine Frequenz. Das Geschäft verkauft für 14.000 € pro Monat. Nach den Kosten der Schuhe bleiben 7.700 €, während Miete und Fixkosten 16.000 € betragen. Jeden Monat verliert es 8.300 €. Das ist kein langsamer Start, der besser wird. Es ist ein strukturelles Loch. Über drei Jahre verliert der Inhaber zwischen den 150.000 € für die Eröffnung und Verlusten, die sich nie umkehren, rund 450.000 €. Die günstige Miete war die teuerste Entscheidung, die er je getroffen hat.

Der durchschnittliche Standort liegt an einer ordentlichen Straße, 7.000 € Miete. Der Umsatz erreicht 50.000 € pro Monat und das Geschäft erzielt nach allem 8.500 € Gewinn. Es verdient die 150.000 € für die Eröffnung in etwa 18 Monaten zurück. Langsamer als ideal, aber überlebensfähig, und ab Monat 19 verdient es echtes Geld.

Der hervorragende Standort ist der, den Sie wollen. Der Umsatz erreicht 63.000 € pro Monat und das Geschäft erzielt nach allen Kosten 12.650 €. Es verdient die vollen 150.000 € in rund zwölf Monaten zurück. Die Miete ist zweieinhalbmal so hoch wie am günstigen Standort. Das spielt keine Rolle, weil der Standort den viereinhalbfachen Umsatz erzeugt.

Warum die günstigste Miete meist die teuerste Wahl ist

Stellen Sie das schlechte und das hervorragende Geschäft nebeneinander und die Falle ist offensichtlich.

Die günstige Straße statt der erstklassigen zu wählen, spart 6.000 € Miete pro Monat. Es kostet auch 49.000 € Umsatz pro Monat (63.000 € gegenüber 14.000 €). Sie greifen nach 6.000 € Ersparnis und geben jeden Monat 49.000 € Umsatz zurück, davon rund 27.000 € Bruttogewinn.

Das ist das ganze Spiel. Fixkosten bleiben fix. Das Einzige, was Ihr Standort wirklich steuert, ist, wie viel Umsatz hereinkommt, um sie zu decken. Ein günstiger Standort senkt Ihre Kosten nicht nennenswert. Er trocknet Ihren Umsatz aus.

Dieselbe Logik gilt, ob Sie Sneaker oder Steak Frites verkaufen, und die Marken, die den Standort richtig wählen, behandeln die erstklassige Lage als die Investition, die alles andere finanziert. Wie ein Retail-Berater es formuliert, können Sie 30 % bei der Miete sparen, indem Sie abseits der Hauptstraße gehen, und geben dann alles und mehr für Werbung wieder aus, um Menschen dorthin zu locken.

Wie Sie einen neuen Einzelhandelsstandort bewerten, bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben

Hier die gute Nachricht. Die Adresse ist das eine große Risiko, das Sie tatsächlich messen können, bevor Sie sich festlegen. Ihre Kosten können Sie nicht vorab testen, weil sie fix sind. Ihren Standort können Sie sehr wohl testen.

Verschaffen Sie sich vor der Unterschrift klare Antworten auf vier Fragen:

• Wie viele Menschen kommen an diesem Standort vorbei, und wann? Die tägliche Frequenz nach Stunde und Tag, nicht die Schätzung des Vermieters.
• Sind es Ihre Kunden? Zehntausend Menschen am Tag bedeuten nichts, wenn keiner von ihnen Schuhe der mittleren Preisklasse kauft. Sie brauchen das Profil derer, die im Einzugsgebiet rund um die Tür wohnen, arbeiten und sich bewegen, nicht nur die Kopfzahl.
• Was ist bereits vorhanden? Ergänzende Geschäfte ziehen das richtige Publikum an. Die falschen Nachbarn oder ein gesättigter Markt entziehen es.
• Welchen Umsatz kann dieser Standort realistisch erzeugen? Sobald Sie den monatlichen Umsatz schätzen können, können Sie genau die obige Tabelle mit Ihren eigenen Zahlen durchrechnen und sehen, ob die Miete ein Schnäppchen oder eine Falle ist.

Über den größten Teil der Handelsgeschichte kamen diese Antworten aus dem Bauchgefühl, ein paar Nachmittagen Köpfezählen auf dem Gehweg und Hoffnung. So wird das Geschäft am schlechten Standort unterschrieben: Der Inhaber sah günstige Miete und eine ordentliche Einheit und maß nie die Frequenz. Den Standort mit echten Daten zu wählen ist der ganze Unterschied zwischen den drei Spalten dieser Tabelle.

Genau dafür ist Gini by Mytraffic gebaut. Gini liest die DNA jedes Standorts, die Frequenz, das Einzugsgebiet, den Wettbewerb und den Umsatz, den ein Standort realistisch tragen kann, bevor Sie etwas unterschreiben. Sie fragen nach einer Adresse und bekommen die Antwort, nicht noch eine Tabelle zum Durchkämpfen.

Häufig gestellte Fragen

Woher weiß ich, ob ein Einzelhandelsstandort genug Umsatz erzeugt?

Schätzen Sie den monatlichen Umsatz aus der echten Frequenz und dem Anteil der Passanten, die zu Ihrem Kundenprofil passen, und prüfen Sie die Miete daran. Eine Grundmiete deutlich über 10 bis 15 % des erwarteten Umsatzes ist ein Warnsignal. Wenn der prognostizierte Umsatz Ihre Fixkosten nicht deckt, wird der Standort es auch nicht.

Lohnt sich hohe Miete in erstklassiger Lage?

Oft ja. Erstklassige Miete kauft Frequenz, und Frequenz ist Umsatz. Ein Standort mit doppelter Miete kann ein Vielfaches des Umsatzes erzeugen und sich schneller amortisieren. Die eigentliche Frage ist nie, ob die Miete hoch ist, sondern ob die Frequenz des Standorts sie rechtfertigt. Messen Sie, bevor Sie entscheiden.

Wie lange sollte ein neues Geschäft bis zur Gewinnschwelle brauchen?

Ein starker Standort kann seine Anlaufkosten in etwa einem Jahr zurückverdienen, ein durchschnittlicher in achtzehn Monaten bis zwei Jahren. Wenn Ihre Prognosen überhaupt keinen klaren Weg zur Gewinnschwelle zeigen, liegt das Problem fast immer am Standort, nicht an der Mühe, die Sie investieren wollen.

Lässt sich ein schlechter Standort nach der Unterschrift beheben?

Selten, und nie günstig. Sie können Preise, Sortiment und Marketing anpassen, aber Sie können die Menschen, die nie vorbeikommen, nicht herbeischaffen. Die zuverlässigste Lösung ist der Umzug, was bedeutet, den Ausbau zweimal zu bezahlen. Es ist weit günstiger, den richtigen Einzelhandelsstandort zu finden, bevor Sie unterschreiben.

Die Adresse ist die Entscheidung

Alles andere, die Schuhe, das Team, der Ausbau, kostet ungefähr gleich viel, wo immer Sie eröffnen. Ihr Standort ist der eine Faktor, der entscheidet, ob diese Kosten jemals zu Gewinn werden, und der Abstand zwischen einer guten und einer schlechten Wahl geht in die Hunderttausende Euro.

Rechnen Sie also nach, bevor Sie unterschreiben, nicht danach. Holen Sie die echte Frequenz, prüfen Sie, wer diese Menschen wirklich sind, schätzen Sie den Umsatz und prüfen Sie die Miete daran.

Bevor Sie sich auf einen Mietvertrag festlegen, der Ihre nächsten drei Jahre bestimmt, fragen Sie Gini. Gini by Mytraffic liest die DNA jedes Standorts, sagt Ihnen, welchen Umsatz er realistisch tragen kann, und weist Ihnen den richtigen, damit Ihr erstes Geschäft darauf ausgelegt ist, schnell die Gewinnschwelle zu erreichen und von dort zu wachsen. Hören Sie auf zu raten, wo Sie eröffnen. Fragen Sie Gini und eröffnen Sie dort, wo die Zahlen bereits Ja sagen.