In che modo i dati sulla mobilità rivelano il comportamento dei visitatori nel settore immobiliare commerciale

Qual è il futuro di immobili commerciali? Chi visita i centri commerciali oggi e perché?
Queste domande sono diventate fondamentali per rivenditori, proprietari, investitori e gestori patrimoniali che si muovono in un mercato profondamente trasformato.

Secondo Analisi del mercato immobiliare globale di Knight Frank, i mercati europei rimangono tra le maggiori fonti di capitale transfrontaliero, trainati da gestori di investimenti, istituzioni e fondi di private equity. Tuttavia, la sfida non è più solo dove il capitale scorre, ma come vengono prese le decisioni di investimento in un contesto definito dal lavoro ibrido, dall'evoluzione delle abitudini di consumo e dalla ripresa sempre più selettiva degli ingressi.

In questo nuovo panorama, gli indicatori tradizionali come i dati demografici o le performance storiche non sono più sufficienti. Comprensione comportamento reale dei visitatori, chi viene, con che frequenza, per quanto tempo e per quale scopo, è diventato un elemento chiave di differenziazione per identificare asset resilienti, ottimizzare il mix di inquilini e anticipare la domanda. È qui che i dati sulla mobilità stanno ridefinendo il modo in cui vengono prese le decisioni relative agli immobili commerciali.

Cambiare le regole del gioco con le informazioni sui visitatori

Il comportamento dei visitatori non è più una scatola nera. Con strumenti avanzati di localizzazione come Geoblink by MyTraffic, rivenditori e operatori immobiliari possono ora accedere a una visione chiara e dinamica di come le persone interagiscono con qualsiasi area commerciale.

Visitor Insights consente agli utenti di analizzare chi sta visitando un luogo specifico, da dove provengono i visitatori, dove vivono e lavorano e come si comportano prima, durante e dopo la visita. Questa analisi può essere applicata non solo agli asset di proprietà, ma anche alle aree circostanti e alle località concorrenti, particolarmente rilevante per i centri commerciali, i parchi commerciali e gli ambienti caratterizzati da strade trafficate.

Piuttosto che basarsi su ipotesi, questo approccio aiuta i decisori a identificare i propri veri e propri bacini di utenza, comprendi i profili dettagliati dei loro visitatori e tieni traccia di come questi modelli si evolvono nel tempo. Fornisce inoltre risposte preziose a domande strategiche come:

• Quanto lontano sono disposti a viaggiare i visitatori
• Se le visite stanno diventando più o meno frequenti
• Come dovrebbe essere definita la portata del marketing
• In che modo la concorrenza influisce sulla distribuzione degli ingressi

Applicando tecniche di big data e analisi avanzate, i dati GPS completamente anonimi vengono trasformati in informazioni sulla mobilità altamente granulari, aggiornate settimanalmente e disponibili fino a un livello orario. Il risultato è una comprensione continuamente aggiornata del comportamento dei visitatori che riflette l'utilizzo nel mondo reale, non istantanee statiche.

Perché il monitoraggio del comportamento dei visitatori è ora fondamentale

Nell'ambiente immobiliare commerciale odierno, comprendere il comportamento dei visitatori non è più un «bello da avere», è essenziale. I cambiamenti nei modelli di lavoro, nelle abitudini di vita e nei ritmi di consumo hanno modificato radicalmente quando, perché e come le persone visitano gli spazi commerciali.

Le domande chiave ora vanno ben oltre il semplice conteggio degli ingressi, concentrandosi invece sullo scopo principale delle visite, che si tratti di acquisti, lavoro, tempo libero o servizi, come si sono evoluti i modelli di visita rispetto a sei mesi o un anno fa, se i bacini di utenza si stanno espandendo, contraendo o cambiando, come gli asset o i negozi all'interno di una rete possono cannibalizzarsi a vicenda e quali marchi concorrenti stanno frequentando anche i visitatori.

Avere risposte chiare a queste domande consente ai rivenditori e agli operatori immobiliari di passare da decisioni reattive a strategie proattive. Le informazioni sui visitatori rivelano non solo la frequenza con cui le persone visitano un'area, ma anche la durata della permanenza, informazioni cruciali per ottimizzare i formati dei negozi, il mix di inquilini, gli orari di apertura, i livelli di personale e persino le future acquisizioni di asset.

In un mercato in cui i divari prestazionali tra le sedi si stanno ampliando, la capacità di monitorare continuamente il comportamento dei visitatori è ciò che consente alle parti interessate di adattarsi rapidamente, ridurre i rischi e investire con fiducia.

Come la concorrenza modella il comportamento dei visitatori a livello locale

Anziché limitarsi a identificare i concorrenti nelle vicinanze, i rivenditori e gli operatori immobiliari devono ora capire in che modo la concorrenza ridisegna attivamente i bacini di utenza e ridistribuisce le visite tra le sedi.

Visitor Insights consente di analizzare in che modo gli asset concorrenti influenzano le dinamiche di affluenza rivelando da dove provengono i visitatori, quali altri marchi frequentano e in che modo le visite vengono condivise tra le sedi. Ciò consente ai rivenditori di identificare non solo i concorrenti diretti, ma anche i marchi complementari che attraggono profili di clienti simili.

Analizzando il comportamento dei visitatori della concorrenza, i decisori possono determinare quali marchi generano traffico, quali località si sovrappongono nei loro bacini di utenza e dove può verificarsi la cannibalizzazione all'interno della propria rete. Queste informazioni aiutano a prendere decisioni più consapevoli in merito all'apertura dei negozi, al trasferimento e all'ottimizzazione del portafoglio, aiutando le aziende a posizionarsi strategicamente all'interno di ecosistemi commerciali competitivi anziché isolate.

Il futuro dei centri commerciali: dalle destinazioni commerciali agli hub a uso misto

Il futuro dei centri commerciali è sempre più modellato dal cambiamento del comportamento dei visitatori e dall'evoluzione dei modelli di utilizzo. Secondo una recente analisi di Kearney, gli immobili commerciali stanno diventando incentrati sul cliente non affidandosi ai tradizionali anchor tenant, ma rispondendo al modo in cui le persone utilizzano effettivamente gli spazi fisici.

I centri commerciali e i parchi commerciali si stanno progressivamente trasformando in destinazioni a uso misto, combinando vendita al dettaglio con servizi, tempo libero e comfort quotidiani. Molti ora fungono da hub locali, integrando impianti sportivi, servizi sanitari, funzioni amministrative e ristorazione insieme alle tradizionali offerte di vendita al dettaglio.

Comprendere i dati demografici delle popolazioni circostanti non è più sufficiente. Ciò che conta è il modo in cui i visitatori interagiscono con questi spazi su base giornaliera, settimanale e mensile. Il monitoraggio della frequenza delle visite, del tempo di permanenza e delle ore di punta consente ai gestori dei centri commerciali di identificare le fasce orarie con prestazioni inferiori, valutare la rilevanza degli inquilini e adattare il mix di inquilini alla domanda reale. Analizzando i profili dei visitatori e i modelli di mobilità, proprietari e rivenditori possono garantire che i loro spazi commerciali attraggano il pubblico giusto, rimangano pertinenti nel tempo e si adattino rapidamente ai cambiamenti nel comportamento dei consumatori.