Cómo los datos de movilidad revelan el comportamiento de los visitantes en el sector inmobiliario comercial

¿Cuál es el futuro de bienes raíces comerciales? ¿Quién visita los centros comerciales hoy en día y por qué?
Estas preguntas se han vuelto fundamentales para los minoristas, propietarios, inversores y gestores de activos que navegan por un mercado profundamente transformado.

De acuerdo con Perspectiva del mercado inmobiliario mundial de Knight Frank, los mercados europeos siguen siendo una de las principales fuentes de capital transfronterizo, impulsados por los gestores de inversiones, las instituciones y los fondos de capital privado. Sin embargo, el desafío ya no es justo donde el capital fluye, pero cómo se toman las decisiones de inversión en un contexto definido por el trabajo híbrido, la evolución de los hábitos de consumo y la recuperación de la afluencia cada vez más selectiva.

En este nuevo panorama, los indicadores tradicionales, como la demografía o el desempeño histórico, ya no son suficientes. Comprensión comportamiento real de los visitantes, quién viene, con qué frecuencia, durante cuánto tiempo y con qué propósito se ha convertido en un diferenciador clave para identificar activos resilientes, optimizar la combinación de inquilinos y anticipar la demanda. Aquí es donde los datos de movilidad están transformando la forma en que se toman las decisiones inmobiliarias comerciales.

Cambiando las reglas del juego con información sobre los visitantes

El comportamiento de los visitantes ya no es una caja negra. Con herramientas avanzadas de inteligencia de ubicación, como Geoblink by MyTraffic, los minoristas y los actores inmobiliarios ahora pueden acceder a una visión clara y dinámica de cómo las personas interactúan con cualquier área comercial.

Visitor Insights permite a los usuarios analizar quién visita una ubicación específica, de dónde vienen esos visitantes, dónde viven y trabajan, y cómo se comportan antes, durante y después de su visita. Este análisis se puede aplicar no solo a los activos propios, sino también a las áreas circundantes y a las ubicaciones competidoras, lo que resulta especialmente relevante para los centros comerciales, los parques comerciales y los entornos de las calles principales.

En lugar de basarse en suposiciones, este enfoque ayuda a los responsables de la toma de decisiones a identificar sus verdaderas áreas de captación, comprenda los perfiles detallados de sus visitantes y haga un seguimiento de cómo evolucionan estos patrones con el tiempo. También proporciona respuestas valiosas a preguntas estratégicas como:

• Qué tan lejos están dispuestos a viajar los visitantes
• Si las visitas son cada vez más o menos frecuentes
• Cómo se debe definir el alcance de marketing
• Cómo afecta la competencia a la distribución de la afluencia

Al aplicar técnicas de big data y análisis avanzados, los datos GPS totalmente anónimos se transforman en información de movilidad altamente granular, que se actualiza semanalmente y está disponible cada hora. El resultado es una comprensión cada vez más actualizada del comportamiento de los visitantes, que refleja el uso en el mundo real, no imágenes estáticas.

Por qué ahora es fundamental supervisar el comportamiento de los visitantes

En el entorno inmobiliario comercial actual, entender el comportamiento de los visitantes ya no es algo «agradable», es esencial. Los cambios en los patrones de trabajo, los hábitos de vida y los ritmos de consumo han alterado radicalmente cuándo, por qué y cómo las personas visitan los espacios comerciales.

Las preguntas clave ahora van mucho más allá del simple recuento de visitas y, en cambio, se centran en el propósito principal de las visitas, ya sean compras, trabajo, ocio o servicios, cómo han evolucionado los patrones de visitas en comparación con hace seis meses o un año, si las áreas de captación se están expandiendo, contrayendo o cambiando, cómo los activos o las tiendas de una red pueden estar canibalizándose entre sí y qué marcas de la competencia también frecuentan los visitantes.

Tener respuestas claras a estas preguntas permite a los minoristas y a los actores inmobiliarios pasar de decisiones reactivas a estrategias proactivas. Las opiniones de los visitantes revelan no solo la frecuencia con la que las personas visitan una zona, sino también el tiempo que permanecen allí, información crucial para optimizar los formatos de las tiendas, la combinación de inquilinos, los horarios de apertura, los niveles de personal e incluso las futuras adquisiciones de activos.

En un mercado en el que las brechas de rendimiento entre las ubicaciones se están ampliando, la capacidad de monitorear continuamente el comportamiento de los visitantes es lo que permite a las partes interesadas adaptarse rápidamente, reducir el riesgo e invertir con confianza.

Cómo la competencia moldea el comportamiento de los visitantes a nivel local

En lugar de simplemente identificar a los competidores cercanos, los minoristas y los actores inmobiliarios ahora deben entender cómo la competencia reconfigura activamente las áreas de influencia y redistribuye las visitas entre las ubicaciones.

Visitor Insights permite analizar cómo los activos de la competencia influyen en la dinámica de la afluencia al revelar de dónde provienen los visitantes, qué otras marcas frecuentan y cómo se comparten las visitas entre las ubicaciones. Esto permite a los minoristas identificar no solo a los competidores directos, sino también a las marcas complementarias que atraen perfiles de clientes similares.

Al analizar el comportamiento de los visitantes de la competencia, los responsables de la toma de decisiones pueden determinar qué marcas generan tráfico, qué ubicaciones se superponen en sus áreas de influencia y dónde puede producirse una canibalización dentro de su propia red. Esta información contribuye a tomar decisiones más informadas sobre la apertura de tiendas, las reubicaciones y la optimización de la cartera, lo que ayuda a las empresas a posicionarse estratégicamente en ecosistemas comerciales competitivos y no de forma aislada.

El futuro de los centros comerciales: de destinos minoristas a centros de uso mixto

El futuro de los centros comerciales depende cada vez más de los cambios en el comportamiento de los visitantes y la evolución de los patrones de uso. Según un análisis reciente de Kearney, el sector inmobiliario comercial se está centrando en el cliente, no al depender de los inquilinos habituales, sino al responder a la forma en que las personas utilizan realmente los espacios físicos.

Los centros comerciales y parques comerciales se están transformando progresivamente en destinos de uso mixto, que combinan el comercio minorista con los servicios, el ocio y las comodidades cotidianas. Muchos ahora funcionan como centros locales, integrando instalaciones deportivas, servicios de salud, funciones administrativas y restaurantes junto con las ofertas minoristas tradicionales.

Comprender la demografía de las poblaciones circundantes ya no es suficiente. Lo que importa es cómo los visitantes interactúan con estos espacios a diario, semanalmente y mensualmente. La supervisión de la frecuencia de las visitas, el tiempo de permanencia y las horas punta permite a los administradores de los centros comerciales identificar las franjas horarias con bajo rendimiento, evaluar la relevancia de los inquilinos y adaptar la combinación de inquilinos a la demanda real. Al analizar los perfiles de los visitantes y los patrones de movilidad, los propietarios y minoristas pueden asegurarse de que sus espacios comerciales atraen al público adecuado, mantienen su relevancia a lo largo del tiempo y se adaptan rápidamente a los cambios en el comportamiento de los consumidores.